세입자는 일반건축물과 집합건축물을 구분해야하는 이유

 

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(write by 버건디) 우리나라 건축물은 일반건물과 집합건물 2가지 종류로 구분되어 있습니다. 건물을 신축하는 건축주는 건물의 사용목적에 따라 일반건물과 집합건물로 구분해서 설계 및 시공을 하게 됩니다. 또한, 건물을 전세 또는 월세로 임대차하는 경우 세입자(임차인)도 집합건축물인지 일반건축물인 구분해야 하는 경우에 대해 설명드리겠습니다.

 

 

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■ 세입자가 일반건축물과 집합건축물을 구분해야 하는 이유

 

세입자(임차인)는 건물을 사용하는 대가로 임대인에게 보증금과 월세를 지급하고, 계약한 임대차 기간 동안 건물을 사용 · 수익 하게 됩니다. 또한, 임대차 계약이 종료되면 보증금을 반환받고 해당 건물을 임대인에게 반환하는 동시이행 관계가 법률적으로 성립됩니다. 

 

일반적으로 임차인은 임대차계약을 체결하기 전에 임대차 계약이 종료되면 보증금을 잘 반환받을 수 있는지 임대인 신용과 재산상태 말고도 건물에 대해서 아래 조건들을 확인하게 됩니다.

 

①선순위 근저당권 설정 유무

②선순위 근저당은 공동담보유무

③선순위임차인 보증금액

④위반건축물 등재 영부

⑤건축물의 용도(주거시설/근린생활시설)

 

대부분 일반인들은 부동산 등기부등본만을 확인하게 되는데, 계약 체결 전에 전세자금 대출을 받는 경우이거나 임차목적물이 경매가 진행되는 경우 배당순서를 계산할 때는 건축물이 일반건축물인지 집합건축물인지 중요하게 됩니다.

 

 

■ 집합건축물과 일반건축물의 대표적인 용도

 

▶집합건축물

아파트, 다세대, 연립 등 공동주택

 

▶일반건축물

단독, 다가구, 다중주택

 

※오피스텔과 생활숙박시설 고시원 등은 집합건축물일 수도 있고 일반건축물일 수도 있습니다.

 

■ 집합건축물과 일반건축물의 가장 큰 차이 : 구분등기

구분등기라 하면 각 세대별로 소유권을 달리 할 수 있는지를 의미합니다.

 

▶집합건축물

각 세대별(호별)로 구분하여 소유권을 다르게 하여 매매 · 분양을 할 수 있습니다. 물론 같은 사람이 모두 소유할 수도 있습니다. 각 세대가 1개의 부동산이 됩니다.

그래서 부동산등기부등본을 발급받으실 때  호별로 열람 또는 발급합니다.

 

▶일반건축물

각 가구별(호별)로 소유권을 다르게 할 수 없어 매매를 해야 하는 경우 건물전체와 토지를 구분하여 매매하여야 합니다.

건물전체와 건물이 있는 토지가 각각 1개의 부동산 됩니다.

그래서 부동산등기부등본을 발급받으실 때  건물단위와 토지필지 단위로 열람 또는 발급합니다.

 

■ 건축물대장에서 확인해야 하는 사항

 

1. 전세자금대출을 받는 경우

 

임차인이 전세자금대출을 받는 경우에는 건축물대장을 발급받아서 건축물의 용도와 위반건축물 등재 여부를 확인하여야 합니다.

확인항목	집합건축물	일반건축물
건축물의 용도	전유부의 용도	해당 층의 용도
위반건축물등재	전유부에서 확인	해당 층에서 확인

 

▶집합건축물의 건축물대장은 표제부와 전유부로 구성되어 있으며 해당 세대에 해당하는 전유부에서 확인을 합니다.

①용도는 전유부의 용도를 보시면 됩니다.

②위반건축물이 등재 여부도 전유부에서 확인하며, 표제부에 위반건축물이 등재되어 있어도 전유부에 위반사항이 등재되어 있지 않으면 전세대출은 가능합니다.

 

[집합건물 전체 세대수 확인하는 방법]

 

 

[집합건축물대장 전유부 용도 확인]

 

 

▶일반건축물은 건축물대장이 표제부와 전유부의 구분이 없습니다.

①용도는 해당 층의 용도를 보시고 판단하시면 됩니다. 상단 우측에 있는 주용도는 신경 쓰지 않으셔도 됩니다.

②위반건축물 등재 여부는 위반내용을 확인하여 해당층에 위반사항이 없으면 전세자금대출은 가능합니다.

 

[일반건축물 층별용도 전체 가구수 확인하기]

 

2.선순위임차인 확인

선순위 임차인은 관할 주민센터에서 전입세대 열람내역을 발급받아 확인하실 수 있습니다.

▶임대차계약을 체결하기 전 확인하는 방법

임대인에게 발급을 요청하거나 전입세대열람동의서를 받아 직접확인 가능합니다.

▶임대차계약을 체결한 후

임대차계약서와 신분증을 가지고 주민센터에서 열람 가능합니다.

▶전입신고 이후

임대차계약이 유지되는 동안 신분증만 가지고 주민센터에 방문하시면 임대계약기간 동안 언제든지 열람하실 수 있습니다.

 

확인항목	집합건축물	일반건축물
선순위임차인	해당호실 임차인만 확인	건물전체 임차인 확인

 

▶집합건축물은 계약하는 해당 호실에서만 선순위 임차인이 있는지 확인하면 됩니다. 다만, 해당 호실에 선순위 임차인이 있다면 임대차계약을 체결하시면 안 됩니다.  잔금을 지급하신 이후는 계약하는 임차인만 단독으로 전입을 유지하셔야 합니다.

 

▶일반건축물은 건물 전체에 대해 선순위 임창인을 확인하셔야 합니다. 만약 1층이 근린생활시설(상가)이 있다면 이 부분도 함께 확인하실 것을 권해드립니다.

 

3.선순위 근저당권확인 및 공동담보확인

집합건축물과 일반건축물 모두 부동산등기부등본을 통해 선순위 근저당권 유무를 확인하실 수 있습니다.

 

▶집합건축물은 건물을 한 사람이 소유하고 있을 때 건물에 있는 모든 세대를 묶어서 공동담보 근저당권을 설정하는 경우와 층별로 또는 특정 세대별(호별)로 묶어서 일부분씩 묶어서 공동담보를 설정할 수 있습니다. 일부분씩 묶어서 구분하여 공동담보를 설정하는 경우를 일명 "쪼개기 대출"이라고 부르기도 합니다.

 

▶일반건축물은 공동담보 근저당권이 설정되어 있는 경우는 대부분 토지와 건물을 묶어서 공동담보를 설정합니다.

 

4.경매 시 일반건축물과 집합건축물을 구분해야 하는 이유

경매 시 건축물의 종류를 구분해야 하는 이유는 배당방법과 배당순서가 달라질 수 있기 때문입니다.

 

▶집합건축물을 한 사람이 모두 소유하고 있는 경우 

 

①경매사건 구분

경매사건은 각 세대별(호별)로 경매가 진행 됩니다. 예를 들어 어느 1동의 건물이 총 10세대가 있고 그 10세대를 모두 한 명이 소유하고 있을 경우 경매가 개시 되면 10개의 경매사건으로 각 세대(호별)로 경매가 진행 됩니다.

 

②배당방법

건물의 세대별(호별)로 선순위를 따지지 않습니다. 그래서 배당방법은 다른 시점에 배당을 하는 이시배당 또는 같은 시점에 배당하는 동시배당의 방법으로 진행됩니다. 특정 세대(호수)만 진행되는 경매가 아니라면 대부분 동시배당의 방법으로 진행되며 특정 비율에 따라 배당이 이루어집니다.

 

▶일반건축물의 건물과 토지를 한 사람이 소유하고 있는 경우 

 

①경매사건 구분

건물과 토지가 각각 1개의 경매 사건으로 경매가 진행 됩니다.

 

②배당방법

건물과 토지 각각의 경매 대가에서 해당 권리자의 종류(근저당권, 전세권, 임차인 보증금 등)에 따라 순위배당을 합니다.

그래서 일반건축물의 경우에는 선순위 임차인 보증금액이 중요합니다.

 

■ 일반건축물과 집합건축물의 비교

 

[집합건축물과 일반건축물의 비교]

 

 

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