세입자는 전세권설정을 하는게 유리할까? 강제경매와 임의경매의 차이점!

 

 

 

 

 

 

 

 

전세권과 임차권 그리고 강제경매와 임의경매는 어떤 관련이 있을까?

 

(write by 버건디) 중개업무를 하다 보면 전입신고와 확정일자를 받은 임차인들이 전세권설정을 하겠다고 말씀하시는 분들이 간혹 있습니다. 결론부터 말씀드리면 임차인은 전입신고를 하면서 대항력을 확보하게 되며 대항력을 확

보한 임차인은 전세권설정을 하실 필요는 없습니다. 그러면 어떤 경우에 전세권설정을 해야 하는지 알아보겠습니다.

 

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■ 임차권과 전세권은 법적인 권리의 성격이 다릅니다.

재산권에는 크게 물권과 채권으로 나누어지는데, 간단하게 말하면 물권은 물건에 대한 권리이고 채권은 사람에 대한 권리라고 구분하시면 됩니다.

 

▶물권인 전세권

물권은 물건에 대한 직접적인 지배권리를 가지게 되며 등기함으로써 그 권리가 발생하지만 권리의 범위가 해당 물건에만 한정적입니다.

 

전세권은 이미 등기함으로써 집행권원이 확보되어 있으므로 해당 물건에 대해서 경매를 신청할 수 있습니다. 이때의 경매사건을 권리자가 임의대로 언제든지 경매를 신청할 수 있다고 해서 임의경매라고 합니다.

 

▶채권인 임차권

채권은 사람에 대한 금전 청구권으로 소송을 통한 판결문으로 그 집행권리가 발생하며, 채무자가 가지고 있는 모든 재산에 대해 권리를 행사할 수 있습니다.

 

임차인이 전세자금을 반환받지 못해 경매신청을 하기 위해서는 전세금반환소송을 통해 법원의 판결문으로 그 권리를 확보한 후에 경매를 신청할 수 있습니다. 이때의 경매사건을 판결문을 통해 강제로 경매를 신청할 수 있다고 하여 강제경매라고 합니다.

 

■ 세입자는 전세권설정을 하면 더 유리할까?

임차인이 대항력(전입신고+실거주)을 확보하고 확정일자를 받은 경우에는 굳이 전세권설정을 하지 않아도 됩니다.

 

임차권은 채권으로 경매를 신청할 경우 소송을 통한 판결문을 받아야 하는 시간적, 금전적 비용 발생과 번거로움이 있다는 단점이 있지만, 전세금 반환을 목적으로 한다면 임차권과 전세권은 권리의 목적이 중복된다는 점이 있습니다.

 

전세권설정도 비용과 번거로움은 발생하는 단점이 있습니다.

전세권설정은 임대인이 동의해야 가능하며, 비용은 설정금액의 0.22%에 법무사 수수료를 포함하여 설정비용의 약 0.4%를 예상하셔야 하며, 임대차 종료 후 전세권말소등기를 해야 하는 번거로움도 고려하셔야 합니다.

 

그래서, 집행할 수 있는 권리의 범위를 임차한 부동산에만 한정할 것인지 아니면 임대인 전 재산을 대상으로 할지에 대해 생각해 보시고 전세권설정 여부를 선택하시면 될 것 같습니다.

 

■ 전세권설정을 반드시 해야 하는 경우는?

임차인이 대항력(전입신고+실거주)을 확보하고 확정일자를 받은 경우에는 굳이 전세권설정을 하지 않아도 된다고 설명드렸습니다. 그럼에도 반드시 전세권을 설정해야 하는 경우들이 있습니다.

 

▶전입신고를 하지 못할 경우

①가족구성원 중에 세대주만 타 지역으로 잠시 거주지를 이전하는 경우

가족 전부가 아닌 세대주만 출장 등의 사유로 다른 지역으로 잠시 거주지를 이전하는 경우에 다른 지역에 전입신고를 하게 되면, 남은 가족들이 살고 있는 현 거주지에서 임차인의 대항력을 상실하게 됩니다.

 

이런 경우 세대를 분리하여 세대주만 다른 지역에 전입신고를 하는 방법도 있기는 하지만 기간에 따른 번거로움이 있을 수 있으므로 이런 경우 타 지역에 전입신고를 하는 것이 아니라 전세권설정을 하시면 됩니다.

 

②임차인이 법인인 경우

법인의 경우 직원들의 복지를 위해 기숙사를 운영하는 경우가 있습니다. 기숙사로 사용하는 경우 직원이 임차인이 되어 임대차계약을 체결하고 전입신고를 한다면 문제는 없겠지만, 거주하는 직원이 수시로 변동되거나, 법인입장에서는 기숙사 비용을 장부상 비용으로 처리하기 위해서는 법인이 임차인이 되어 임대차계약을 체결해야 하는 경우입니다.

 

주택임대차보호법은 개인을 보호하는 법으로 법인을 보호하지는 않습니다. 이런 경우 전세권설정을 하면 됩니다.

 

■ 전세권설정 시 주의해야 할 점

전세권설정 대상 주택이 소유권대지권이 등기된 집합건축물인 경우에는 건물에만 전세권설정을 하면 되지만, 단독, 다가구처럼 일반건축물인 경우에는 건물과 토지에 모두 전세권설정을 하셔야 합니다.

 

전세권설정을 건물에만 하게 되는 경우 경매진행 시 건물의 경매대가에서만 배당을 받게 됩니다. 

 

소유권대지권이 등기된 집합건축물의 경우에는 건물에만 전세권설정을 해도 괜찮지만, 집합건축물이더라도 소유권대지권이 미등기 되어 있거나, 토지와 건물의 등기부등본이 별도로 존재하는 일반건축물인 경우에는 토지와 건물에 모두 전세권설정을 해야 건물과 토지의 경매 대가에서 배당을 받을 수 있습니다.

 

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