임차인이 계산하는 경매진행시 경매배당순위 - 세입자 경매배당순서

 

 

 

 

 

(write by 버건디) 내가 살고 있는 집이 부동산경매가 시작된다는 통지를 받으면 내 보증금은 안전한지 걱정되고 스트레스를 받게 됩니다. 경매라는 단어는 주위에서 얘기만 들었지 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어간다면 무엇부터 해야 할까? 경매진행 시 세입자가 해야 할 일들을 간단하게 정리하고, 경매낙찰결과에 따르는 내 배당순서에 대해 이야기해 보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

■ 경매진행절차

 

1. 경매개시결정

    : 경매개시결정이 되면 부동산등기부등본에 경매가 개시된다는 경매기입등기를 합니다.

 

2. 배당요구종기일 통지 : 배당요구 신청접수

    : 채권자와 각종 세금을 징수하는 공공기관에 배당요구종기일까지 채권을 신고하라고 배당요구 신청 접수를 받습니다.

      => 임차인은 자신의 임대보증금액과 월차임등을 신고해야 합니다.

 

3. 매각기일과 매각결정기일 통지

    : 경매법원이 열리는 매각기일(경매기일)과 매각결정기일(최고입찰자에게 매각을 허가하는 날)을 이해관계자에게 통지하고 공고합니다.

       => 만약, 임차인이 낙찰받았을 경우 매각결정기일 전까지 매각대금을 보증금으로 납부한다는 상계신청서를 제출해야 합니다.

 

■ 경매배당순위

경매에서 낙찰자가 정해지고 경매법원으로부터 매각허가결정이 나면 낙찰대금을 아래 순서에 의해 배당을 하게 됩니다.

 

순위	내용	비고
1순위	경매집행비용
2순위	필요비와 유익비
3순위	최우선변제금 선순위 임금채권 (3개월분급여,3년분 퇴직금)	3순위 내 동순위
4순위	당해세(법정기일) 담보물권(등기설정일) 임차권(확정일자)	4순위 내 순위배당 (말소기준권리)
5순위	일반 임금채권
6순위	일반 조세채권
7순위	각종 공과금 (건강보험, 연금보험 등)
8순위	일반 채권 (가압류, 가처분 등)

 

 

조금은 복잡한 듯 보이지만 임차인이 배당순서를 계산할 때 위 순서 목록 중 3순위와 4순위만 신경 써서 보면 됩니다.

 

■ 경매배당순위 항목 설명

① 1순위 : 경매집행비용

     경매비용은 감정평가비용, 현장조사 비용 등이며 경매사건마다 비용의 차이가 있지만 대부분 1백만원 ~ 5백만원 정도입니다.

 

② 2순위 : 필요비와 유익비

     경매 대상 부동산의 보일러, 샤시, 누수 등 하자 보수공사에 사용된 유지보수 비용으로 대부분 거주자인 임차인이 지출한 비용이며, 이 비용은 경매배당에서 2순위로 배당받을 수 있습니다. 하지만 이 금액은 대부분 청구하는 사람이 없는 경우가 많아서 소액이거나 없는 경우가 많습니다.

 

이렇듯, 1순위 경매집행비용과 2순위 필요비와 유익비는 경매대가의 1% 정도의 비율을 차지하고 있어서 다른 배당항목에 비해 상대적으로 소액인 경우가 많아서 크게 고려하지 않으셔도 됩니다.

 

③ 3순위 : 최우선변제금과 임금채권

 

    ☞ 최우선변제금

      소액임차인에게 배당되는 금액으로 담보권 설정일자와 지역에 따라 차이가 있습니다.

      최우선변제금은 대항력을 갖춘 임차인에게 해당되며, 확정일자를 받지 않은 임차인에게도 배당됩니다.

 

      최우선변제금에 해당하는 임차인들은 전입신고날짜와 무관하게 모두 동순위로 배당이 이루어지며, 최우선변제금의 배당은 후순위 권리자를 보호하기 위해 경매 낙찰가격의 1/2을 넘지 못합니다. 

 

         ▶ 주택임대차보호법 최우선변제금 확인하는 방법

 

         ▶상가건물임대차보호법 최우선변제금 확인하는 방법

 

 

    ☞  최종 3개월분 임금채권과 최종 3년간의 퇴직금

       채무자(임대인)가 법인인 경우 그 법인 직원들의 미지금 임금 중 3개월분 임금과 3년간의 퇴직금.

 

  ④ 4순위 : 당해세, 임차권, 담보권

       공동 4순위인 당해세, 임차권, 담보권은 4순위 내에서 동순위가 아니라 아래 표에서 보듯이 각 항목의 발생기준일자를 기준으로 서로 비교하여 순위를 비교하여 그 순서대로 배당이 이루어집니다. 

 

배당항목	발생기준일자
당해세	법정기일
임차권	확정일자
담보권	등기설정일자

 

 

        ☞ 당해세

           당해세는 당해재산(매각부동산)에 부과된 조세로 국세와 지방세가 있습니다. 당해세의 기준일은 법정기일이 되며, 경매개시 전에는 확인할 수 있는 방법이 없습니다.

 

           과거에는 "당해세 우선의 원칙"이 적용되어 임차권의 확정일자와 담보권의 등기설정일자보다 늦더라도 우선배당되는 불합리한 부분이 있었으나, 최근에 법이 개정되면서 상호 간에 발생일자를 기준으로 순위경쟁을 하여 배당하도록 법이 개정되었습니다.

 

          ☞ 확정일자 

             확정일자는 대항력을 갖춘 임차인에게만 효력이 있으므로, 대항력 없는 임차인이 확정일자만 받은 경우에는 배당에서 제외됩니다. 반드시 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 모두 받으시기 바랍니다.

 

          ☞ 담보권

              일반적으로 말소기준권리가 됩니다. 대표적인 담보권은 근저당권이 있으며 부동산등기부등본에 등기된 근저당권의 접수일자를 등기설정일자로 이해하시면 됩니다. (등기 원인일자가 아님)

 

⑤ 그 외 후순위

      4순위까지의 배당순서에서 배당받지 못한 임금채권, 조세채권, 공과금, 일반채권 등이 이에 해당되며, 낙찰대금이 남아있는 경우 배당이 이루어지지만 5순위 전에 낙찰대금이 모두 소진되는 경우가 대부분이어서 5순위 이후까지 배당이 이루어지는 경우는 많지 않습니다.