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(write by 버건디) 부동산 시세 하락과 금리 상승으로 전세 보증금을 만기일에 반환받지 못하는 피해자들이 많이 늘어나고 있는 요즘입니다. 그럼에도 전세보증금 반환보증은 선택이 아닌 필수가 되어가고 있습니다. 허그(HUG) 보증보험 가입조건 중에서도 부동산의 조건인 주택가격 산정기준과 보증가입한도 계산하는 방법 위주로 설명드리겠습니다.
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■ 전세금반환 보증보험 3사 비교
전세금반환보증보증보험 가입이 가능한 보험회사는 주택도시보증공사(HUG), 서울보증(SGI), 한국주택금융공사(HF) 3곳이 있습니다.
1. 주택도시보증공사 HUG
2. 한국주택금융공사 HF
3. 서울보증 SGI
* 오피스텔은 주거용오피스텔
* 선순위채권 = 선순위담보권으로 일반적으로 근저당권 채권최고액
각 보험회사별 차이점을 간단히 비교하고 오늘은 주택도시보증공사(허그,HUG)의 보증조건에 대해 중점적으로 다루겠습니다.
■ 주택도시보증공사(허그, HUG)의 전세보증보험 가입 시 고려해야 할 사항
주택도시보증공사(허그, HUG)에서 운용하는 보험상품으로 전세계약 종료 시 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 반환받지 못할 경우에 보증이행청구를 통해 반환받는 보증상품입니다.
부동산 시세하락과 금리상승 그리고 전세사기가 이슈화되면서 전세보증보험에 가입했던 임차인들의 보증이행청구가 많아지면서 보증보험 가입조건이 강화되고 있습니다.
지난 2023년 5월 1일부터 허그의 보증보험 가입조건이 주택가격의 150%에서 126%로 가입조건이 강화되어 시행되고 있습니다.
보증보험 가입을 고려해야 할 때 대상 부동산이 보증보험가입 가능한 부동산 인지 판단하는 것이 최우선적으로 해야 할 일입니다.
보증보험이 가입 가능한 부동산이라고 판단되는 경우 가입절차, 준비서류 등은 절차대로 준비하면 되므로 간단하게 소개하겠습니다.
■ 보증보험 가입 가능한 부동산 계산기
1. 기본개념 정의
아래 기본개념은 허그(HUG)에서 계산하는 방식으로 그나마 이해하기 쉽게 풀어서 설명하였습니다.
먼저, 주택가격(A)과 보증가입한도(B)의 개념을 이해하고 용도별로 구분하여 조건을 따라가 보면 이해하는데 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 이렇게 계산해야 최종적으로 보증보험가입 가능 여부를 알 수 있습니다.
1) 주택가격(A) : 주택시세에 용도별 산정요율을 곱한 금액
▶ 가입시기 : 2022년 12월 31일 이전 보증보험 가입자가 연장(갱신)하는 경우
▶ 대상주택 :
- 오피스텔 기준시가 적용시 140% → 150%
- 연립, 다세대, 도생 공동주택가격 적용시 140% → 150%
- 단독, 다가구 개별주택가격 적용시 140% → 150%
2) 보증가입한도 (B) : 위 1)번에서 산출한 금액 (A)에 담보인정비율 90%를 곱한 금액
(B) = (A) X 90%
2. 보증보험 가입을 위한 2가지 조건 (단독/다가구는 3가지 조건) - 중요
위에서 계산한 보증가입한도 (B)를 가지고 아래 조건 수식에 계산하면 됩니다. 아래 조건을 모두 만족해야 보증보험가입이 가능한 부동산이 됩니다.
1) 공동주택 (집합건축물) - 아파트 / 오피스텔 / 연립 / 다세대 / 도생
| 조건 2가지 | 계산식 |
| ①보증가입 한도조건 | (B) ≥ 임차보증금 + 선순위채권 |
| ②선순위 채권최고액 조건 (근저당권) | (B) x 60% ≥ 선순위채권 |
※ 공동주택은 가입하려는 세대호수에 다른 사람의 전입내역이 없을 것. 즉, 선순위임차인이 없을 것.
※ 임차보증금 : 보증보험을 가입하려는 임차인의 전세보증금
※ 선순위채권 : 근저당권 채권최고액의 합계.
※ (B) ≥ '조건' : '조건'이 (B)보다 작거나 같음을 의미합니다.
2) 단독 / 다가구 (일반건축물)
단독 / 다가구는 전입신고가 빠른 선순위 임차인이 있을 수 있으므로 이에 대한 조건이 추가된다.
| 조건 3가지 | 계산식 |
| ①보증가입 한도조건 | (B) ≥ 임차보증금 + 선순위채권 + 선순위보증금 |
| ②선순위 채권최고액 조건 (근저당권 조건) |
(B) x 60% ≥ 선순위채권 |
| ③선순위 채권총합 조건 (근저당권+선순위보증금 조건) |
(B) x 80% ≥ 선순위채권 + 선순위보증금 |
※ 단독/다가구는 선순위임차인이 있어도 가능.
※ 임차보증금 : 보증보험을 가입하려는 임차인의 보증금
※ 선순위 채권 : 근저당권 채권최고액의 합계
※ 선순위보증금 : 선순위임차인 보증금 합계
■ 보증보험 가입 조건
1. 건축물대장 확인 사항
① 건축물대장의 용도
▷ 가능한 건축물의 용도
: 단독, 다가구, 다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택, 아파트, 오피스텔(주거용), 다중주택, 노인복지주택일 것.
오피스텔의 경우 에는 전세계약서의 중개대상물확인설명서에 주거용으로 표기가 되어 있어야 합니다.
▷ 불가능한 건축물의 용도
: 근린생활시설, 생활숙박시설, 비주거용 오피스텔, 고시원, 공관, 가정어린이집 등
② 위반건축물이 아닐 것
: 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것 (아파트 제외)
2. 부동산 등기부등본(등기사항증명서) 확인 사항
부동산 등기부등본의 '갑구'에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 소유권의 권리를 침해하는 등기가 없을 것.
3. 임대차 계약조건
① 공인중개사를 통한 임대차계약일 것
최초 신청 시에는 공인중개사를 통한 계약이어야 하며, 보증기간 연장의 경우에는 아니어도 가능.
② 임대차 계약기간에 따른 신청 시기 (신청기한)
| 전세보증금 반환보증 |
신규계약 | 전세계약기간의 2분의 1일 경과하기 전 |
| 갱신계약 | 전세계약기간 만기일 이전 1개월 이내 부터 갱신기간 2분의 1이 경과하기 전 | |
| 전세금 안심대출 |
신규계약 | 잔금일과 전입신고일 중 빠른날로 부터 3개월 이내 |
| 갱신계약 | 갱신계약일로부터 3개월 이내 |
※ 전세금안심대출이란?
전세자금대출과 보증보험가입이 결합된 상품으로 일반 대출보다 더 많이 대출 받을 수 있는 반면 가입조건이 부동산조건이 더 까다롭습니다. 임차인의 경우에도 4대보험되는 직장에 1년이상 재직 중이어야 한다는 조건이 있습니다.
③ 전세 보증금액 한도
▷ 전세보증금액이 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하 일 것
④ 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것
4. 전입세대확인서
공동주택(다세대, 연립, 아파트)과 주거용 오피스텔의 경우처럼 집합건축물의 경우에는 다른 사람의 전입내역이 없을 것. 단, 단독, 다가구, 다중주택처럼 일반건축물의 경우에는 다른 전입내역 있어도 가능.
5. 임대인이 외국인이어도 보증보험 가입가능한가?
아래 표를 참고하시면 됩니다.
■ 보증보험 가입수수료
복잡한 계산식으로 계산하기보다 아래 조건으로 계산하면 오차는 있을 수 있으나 수수료 금액을 대충 알 수 있다.
▶가입보증금 1억원 당 가입기간 1년에 약 20만원
▶일반적으로 전세계약기간이 2년 이므로 보증금 1억원 당 40만원으로 이해하면 비슷하게 맞습니다.
각종 할인혜택을 적용하는 경우 오차는 더 발생할 수 있습니다.
예1) 보증금 1억 + 가입기간 2년 = 20만원 x 2년 = 보증수수료 약 40만원
예2) 보증금 2억 + 가입기간 2년 = 40만원 x 2년 = 보증수수료 약 80만원
예3) 보증금 1.5억 + 가입기간 2년 = 30만원 x 2년 = 보증수수료 약 60만원
■ 보증보험 가입 필요 서류
▶확정일자가 있는 임대차계약서
▶전입세대확인서 : 주민센터에서 도로명과 지번으로 모두 발급받아 준비합니다.
▶보증금 완납 영수증 : 전세보증금을 모두 납부한 증명서로 통장이체 거래내역 또는 임대인이 발급한 영수증입니다.
▶본인 주민등록 등본 : 계약한 부동산에 전입신고한 내역과 주민등록번호가 모두 나오게 세부사항으로 발급.
■ 보증보험신청 방법
1. 허그지사 방문 접수 또는 위탁은행 방문 접수
주택도시보증공사(허그, HUG)는 각 지역별로 지사를 두고 있습니다. 공식 홈페이지에서 확인 가능합니다.
▶ 안심대출의 경우는 위탁은행을 통해 가입가능 : 국민은행, 신한은행, 우리은행, 기업은행, 농협은행 등
2. 온라인 비대면 가입
▶ 안심전세앱을 통한 가입
▶ 네이버, 카카오페이, 국민카드 앱을 통해 가입가능하며 보증수수료의 3% 할인을 받을 수 있습니다.
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