전세 또는 월세 계약기간 만료시 임대인에게 효력있는 계약해지 통보 방법
(write by 버건디) 전세 또는 월세 계약을 하여 거주하고 있다가 이사 나갈 계획이라면 임대인에게 계약해지 통보를 해야 합니다. 정확한 표현은 계약해지보다는 계약갱신거절 통지라는 표현이 맞습니다. 주택임대차보호법에 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 자동으로 연장되는 묵시적 갱신이라는 제도가 있기 때문입니다.
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계약 갱신거절 통지는 전화를 통해 언제 이사 가겠다고 말하는 게 일반적이지만 부동산시세 하락시기나 전세사기가 사회적으로 문제 되고 있는 요즘은 법적 효력이 있는 계약해지 통보절차를 진행하여 명확히 하는 것이 중요합니다.
▶ 묵시적갱신에 대한 법조항
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. |
■ 계약 갱신거절 통지 수단들
임대차계약에서 계약기간 연장의사가 없음을 전달하는 계약해지 의사표시 방법으로는 아래 같은 형식이 있습니다.
| 문자, 이메일, 전화통화녹음, SNS (카카오톡 등 메신저), 내용증명, 공시송달, 임대차계약 중도해지 쌍방합의서 등 |
위와 같은 다양한 계약해지 의사표시 방법들마다 발송시기, 발송대상, 증명방법이 조금씩 다르니 자신의 상황에 맞게 사용하시면 되며, 이 중 어느 한 가지라도 임대인에게 도달하면 그 효력은 발생합니다.
계약해지합의서의 경우 주택도시보증공사 양식이 있어 아래에 첨부합니다. 인터넷 상에 2가지 양식과 허그의 양식으로 총 3가지를 첨부하여 드리겠습니다.
첨부형식은 PDF와 HWP형태로 첨부하오니 자신의 조건에 맞는 양식을 다운받아서 사용하세요.
첨부파일 중 전세계약종료확인서는 허그(HUG)의 별지서식입니다.
※ 주의사항 : 아래 양식 중 어느 양식을 사용하셔도 무방합니다. 다만 임대인의 서명란에는 반드시 인감도장을 받으셔야 하며 인감증명서를 함께 받으셔야 합니다. 인감증명서는 계약해지 합의서 작성일 이전 1개월 이내 발급 받은 것을 받으셔야 합니다. 계약해지합의서를 먼저 작성하고 나중에 인감증명서 발급받아 주겠다고 하면 안됩니다.
■ 계약 갱신거절 의사표시의 효력발생시점 - 도달주의
세입자가 계약연장의사가 없다면 임대인에게 계약해지 통보(계약해지 의사표시)를 하여야 하며, 세입자가 계약해지 의사표시를 한 것만으로는 효력이 없고, 임대인에게 그 의사표시가 도달해야 그 효력이 발생합니다.(도달주의).
세입자의 계약해지 의사표시가 임대인에게 도달했다는 의미는 문자, SNS, 전화통화 통지인 경우에는 임대인이 계약해지 의사표시에 대해 답변이 있어야 도달로 인정되며, 내용증명의 경우에는 등기우편물의 수령시에 인정되고, 법원 공시송달의 경우에는 법원게시판에 게시 후 2주가 경과한 때를 도달되었다고 인정합니다.
■ 계약 갱신거절 의사표시의 필수 요소
계약 갱신거절 통지를 위한 특별한 서식이 있지는 않으나 어느 방법을 이용해 갱신거절 통지를 하더라도 통지내용에 반드시 들어가야 하는 필수 요소가 있습니다.
| 표시항목 | 표시내용 |
| 목적물의 표시 | 집주소 |
| 임대인 이름 | 임대차계약서의 임대인 = 부동산등기부등본상 소유자 |
| 임차인 이름 | 임대차계약서의 임차인 |
| 보증금액 | 임대차계약서의 보증금액 |
| 임대차기간 | 임대차계약서의 계약기간 |
| 갱신거절 의사표시 | 명확하고 구체적인 표현 |
| 실제로 사용한 SNS 계약 갱신거절 통지 예시 |
| 안녕하세요. 임대인 홍길동님 경기도 수원시 팔달구 경수대로 OOO번길 21, OO빌라 401호 임차인 이순신입니다. 임대차기간이 2021년 10월 28일부터 2023년 10월 27일 까지 인데 계약만기일이 4개월 앞으로 다가오고 있어 연락드립니다. 이번 만기일에 임대차계약을 연장하지 않고 이사가려고 하니, 전세보증금 2억3천만원을 만기일에 차질없이 반환하여 주실 것을 부탁드립니다. 바쁘시겠지만 이 문자에 대해 답변 부탁드립니다. |
■ 계약 갱신거절 통지 대상의 중요성
1. 임대인이 개인인 경우
계약 갱신거절 통지 대상은 반드시 부동산등기부등본의 '갑구'에 표시되어 있는 소유자여야 합니다. 당연히 부동산등기부등본의 소유자와 임대차계약을 체결하였으니 임대차계약서와 부동산등기부등본의 소유자가 일치하겠으나 만약, 매매나 상속 등으로 임대인이 변경되는 경우도 있으니 현재 부동산등기부등본을 발급받아 확인하시기 바랍니다.
※주의할 점은 부동산등기부등본상의 소유자가 아닌 건물 관리인이나 배우자, 부모, 자녀 등에게 계약 갱신거절 통지를 하는 경우가 있는데 이런 경우에는 계약해지 의사표현의 효력으로 인정받지 못할 가능성이 있습니다.
2. 임대인이 법인인 경우
부동산등기부등본의 '갑구'에 소유자가 법인, 단체, 문중 등 사람이 아닌 경우에는 문자, 카카오톡, 전화통화 등 사람에 할 수 있는 수단은 계약해지 의사표시로 인정받지 못합니다. 법인에 대한 계약해지 의사표현은 우편, 팩스, 전자메일 등 기본적으로 서면통보가 일반적입니다.
법인 임대인에게 우편, 팩스, 전자메일 등으로 계약해지 통보를 했을 경우 도달(수락, 답변)에 대한 명확성이 문제 될 수 있습니다.
법인이 임대인인 경우에는 반드시 내용증명을 통한 계약해지 의사표시를 하셔야 나중에 임차인의 의사표시 도달에 대한 증거로 인정받기 쉽습니다.
또한, 내용증명 발송 대상을 법인인 임대인에게 내용증명을 발송할 때에는 법인주소지와 대표이사 개인 자택주소지로 동시에 각각 발송하실 것을 권해드립니다.
이는 나중에 공시송달 과정에서 법인주소지와 대표이사 주소지로 모두 계약해지 의사표시를 했으며, 송달불능 되었음을 소명하라고 하기 때문입니다.
법인 주소지로만 내용증명을 발송해서 송달불능 된 상태에서 공시송달을 진행하시면 대표이사에게도 내용증명을 발송하라는 취지의 주소보정명령이 나오게 됩니다.
※ 주의할 점은 관리인이나 법인 직원개인에게 계약해지 통지의사를 전달하여도 계약해지 의사표시로 인정되지 않습니다. 뜬금없이 내용증명을 먼저 발송하면 임대인 측이 당황할 수 있으니 전화를 통해 만기일에 이사 나가겠다고 이야기하고 이를 증명하기 위해 내용증명을 발송하겠다고 사전에 이야기하시면 됩니다.
법인인 임대인에게 내용증명으로 계약해지 통보를 해야하는 법률적인 근거는 아래와 같습니다.
주택도시보증공사(허그, HUG)에서는 법인인 임대인의 경우에 내용증명을 통한 계약해지 통보한 서류를 요구하고 있습니다.
| 법률적인 근거 - 민사소송법 |
| 제64조(법인 등 단체의 대표자의 지위) 법인의 대표자 또는 제52조의 대표자 또는 관리인에게는 이 법 가운데 법정대리와 법정대리인에 관한 규정을 준용한다. |
| 제183조(송달장소) ①송달은 받을 사람의 주소ㆍ거소ㆍ영업소 또는 사무소(이하 “주소등”이라 한다)에서 한다. 다만, 법정대리인에게 할 송달은 본인의 영업소나 사무소에서도 할 수 있다. ②제1항의 장소를 알지 못하거나 그 장소에서 송달할 수 없는 때에는 송달받을 사람이 고용ㆍ위임 그 밖에 법률상 행위로 취업하고 있는 다른 사람의 주소등(이하 “근무장소”라 한다)에서 송달할 수 있다. ③송달받을 사람의 주소등 또는 근무장소가 국내에 없거나 알 수 없는 때에는 그를 만나는 장소에서 송달할 수 있다. ④주소등 또는 근무장소가 있는 사람의 경우에도 송달받기를 거부하지 아니하면 만나는 장소에서 송달할 수 있다. |
■ 계약 갱신 통지 수단별 특징
1. 문자, 카카오톡, 전화통화를 이용한 계약해지 의사표시
▷ 문자, 카카오톡
가장 간편하고 빠른 계약해지 통지 수단입니다. 통지한 내용에 임대인이 대답을 하였다면 임대인의 답변내용까지 캡처하여 별도로 보관하시기 바랍니다. 이때 대화내용만 캡처하는 것이 아니라 핸드폰 전화번호 목록의 임대인 정보도 함께 캡처하여 핸드폰 이외의 보관방법으로 별도로 보관하시기 바랍니다. 만약, 핸드폰 분실, 고장, 교체 등으로 위 내용이 사라진다면 다시 통지를 해야 하는 경우가 발생합니다.
▷ 전화통화 녹음 - 추천드리지 않는 방법입니다.
기본적으로 전화통화 내용에는 불필요한 대화내용을 많이 포함하고 있으며, 발음이 정확하지 않거나 주변의 소음도 함께 녹음되기 때문에 통지내용이 맞는지 틀리는지 시시비비를 가리는 경우가 발생할 수 있습니다. 또한 증거로 제출하기 위해서는 별도의 녹취록을 공인기관으로부터 만들어야 하기 때문에 추가비용이 발생하며, 녹음파일도 USB 메모리를 통해 함께 제출해야 하는 분실 위험도 있고, 정보통신망 법의 위법 여부도 가릴 수 있기 때문입니다.
2. 내용증명을 통한 계약해지 의사표시
임대인 연락되지 않거나 문자나 SNS를 통해 통지한 내용에 대답을 하지 않는 경우 또한 임대인이 법인인 경우에 통지하는 방법입니다.
내용증명 작성방법과 서식 다운로드는 별도로 작성한 글이 있으니 아래 글을 참고하시기 바랍니다.
☞ 우체국내용증명-작성방법-보내는-법-비용-효력-양식-다운로드-총정리
3. 공시송달 방법으로 계약해지 의사표시
위 1번과 2번으로 계약해지 의사표시를 할 수 없는 경우 사용하는 방법입니다. 이런 경우가 있을까라고 생각할 수 있지만 임대인과 연락할 길이 없거나 내용증명을 발송해도 계속 반송되는 경우에 사용하는 방법입니다.
공시송달은 법원 판사의 판결을 받고 진행하는 방법이어서 일반인들은 조금 어려울 수 있고, 특히나 물리적 시간이 많이 소요되는 절차여서 임대차계약갱신거절 통지기간은 계약만기 2개월 전이 얼마 남지 않은 상황에서는 마음이 조급해질 수 있습니다.
공시송달발송에 대해서는 아래 글을 참고하시기 바랍니다.
☞ 허그-전세보증보험-반환-방법-및-이행청구-서류-안내
■ 계약갱신거절 통지 시한 2개월을 넘겼다면
만약, 주택임대차보호법에서 정한 갱신거절 통지시한인 2개월을 넘겼다면 묵시적갱신기간의 적용을 받는 다고 생각하시면 됩니다.
묵시적갱신기간은 이전 계약기간과 같은 기간의 연장이므로 임대인은 중간에 세입자에게 나가라고 할 수 없지만, 임차인은 연장된 계약기간을 모두 거주할 수도 있고, 언제라도 임대인에게 계약해지 통보도 할 수 있습니다.
묵시적갱신 기간 중에 세입자가 임대인에게 계약해지 통보를 하게되면 그 효력은 3개월 후에 발생하게 되어 있으므로 통지일로 부터 3개월 후에 계약이 종료된다고 생각하시면 됩니다. 즉 계약만기일이 3개월 연장된다고 이해하시면 됩니다.
첫 임대차기간 중에 계약갱신 통지 시한인 2개월 넘겼다고 계약만기일까지 기다렸다가 만기일이 지난 후 계약해지 통지를 하지 마시고, 위에서 말씀드린 것처럼 임대인 연락이 되지 않는 상태라면 상당한 기간이 소요되니 계약해지 통지절차를 만기일까지 기다리지 마시고 바로 진행하시기 바랍니다.
※ 주의할 점은 전세금반환보증보험에 가입되어 있어서 전세금반환보증이행청구를 계획하고 계시다면 특히 주의하셔야 하는 부분 있습니다.
어차피 묵시적 갱신기간이고 계약해지 통보를 하면 3개월 후에 효력이 발생하게 될 것이며, 지금 당장 이사할 생각도 없으니 조금 더 살다가 계약해지 통보를 하고 3개월 후에 보증이행청구를 해야지! 라고 생각하시면 절대 안됩니다.
전세금반환 보증보험은 보증기간이 있으며, 보증사고 발생시 보증이행청구 기간이라는 것이 있습니다.
현재는 보증사고 발생시점으로 부터 2개월 이내에 보증이행청구를 해야하는 것으로 되어 있으니, 계약갱신거절통지 시한인 2개월을 넘겼다면 보증보험가입기관인 HUG에 보증사고 발생시점과 보증이행청구 기간을 반드시 문의하여 유일한 보증금 반환 수단인 보증보험을 잘 활용하시기 바랍니다.
■ 임대인 연락 두절시 내용증명 발송에서 공시송달까지의 과정 이해도
■ 결론
주택임대차보호법에는 계약갱신거절통지 기간은 계약 종료일 이전 2개월에서 6개월 전에 통지해야 효력이 있다고 되어 있습니다. 하지만, 임대인의 연락처를 알 수 없거나 임대인이 고의로 연락을 피한다면 계약갱신거절 의사표시가 임대인에게 도달하기까지 얼마의 시간이 걸릴지 알 수 없습니다.
주택임대차보호법에 나와있는 것처럼 2개월 전에만 통지하면 되지라고 생각하고 계신다면 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 상황에 대비하기 위해 평소에 임대인과의 연락이 원활하지 않다면 4개월 전부터 준비하실 것을 추천드립니다.
이 글에서 안내해 드린 계약해지 또는 계약갱신거절 통지의 의사표시는 만약에 발생할 수 있는 전세금반환 지연, 임차권등기명령, 전세금반환보증이행청구에 반드시 필요한 절차이니 반드시 숙지하시고 진행하시기 바랍니다.
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