허그 전세보증보험 반환 방법 및 이행청구 서류 안내

 

 

 

 

(write by 버건디)  임대차계약기간이 종료되었음에도 여러 가지 이유로 임대인으로부터 전세보증금을 반환받지 못할 때 HUG 전세보증보험에 가입되어 있다면 허그 전세보증보험 이행청구를 통해 받을 수 있습니다. 전세보증보험에 가입되어 있는 것은 다행이지만, 보증보험이행청구 과정은 너무도 험난한 고난의 과정입니다.

 

 

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■ 허그 전세보증보험 반환청구 전에 반드시 해야 할 일들

HUG 전세보증보험 이행청구를 위해서는 당연한 이야기 지만 임대차계약 초기에 보증보험에 가입되어 있어야 합니다. 임대차 계약기간 만기가 도래하고 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못할 때는 가입된 보증금액을 HUG에 청구할 수 있습니다.

 

하지만, 보증보험을 청구하기 전에 특정 요건을 반드시 갖추어야 합니다. 이 특정조건은 계약만기 수개월 전부터 미리 준비를 해야 하니 보증보험에 가입했다고 안심하고 가만히 있을 일은 아닙니다.

 

보증보험 이행청구부터 이사까지 임차인이 해야 하는 전체적인 시간 흐름도는 아래와 같습니다. 각 절차별 해야 할 구체적인 방법과 준비서류까지 자세하게 설명드리겠습니다.

 

 

● 보증이행청구를 위해서는 크게 4단계로 나눌 수 있습니다.●

1단계 계약해지 의사표시 → 2단계 임차권등기명령 → 3단계 보증보험 이행청구 → 4단계 보증금수령 및 이사

 

1. 계약해지 의사 표명 (1단계)   2. 내용증명발송   3. 공시송달   4. 은행 전세대출 연장   5. 임차권등기명령 (2단계)   6. 보증보험 이행신청 (3단계)   7. 이사

 

 

■ 계약해지의사 표명 - 1단계

    1. 계약갱신 거절 통지 기간

         주택임대차보호법 제6조의 3 제1항에는 임대차계약 연장여부를 상대방에게 통지해야 하는 기간이 정해져 있습니다.

 

주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

 

 

법조문은 어렵게 되어있는데 정리하면 계약종료일로부터 6개월 전에서 2개월 전까지의 기간에 상대방에게 계약해지 의사표시를 하지 않으면 계약기간 자동연장인 묵시적 갱신이 된다는 뜻입니다.

 

만약, 6개월 이상 남아 있는 기간이거나 2개월이 지난 시점에 갱신해지를 임대인에게 통지하게 되면 임대인은 합법적으로 세입자의 요구를 거절할 수 있게 되어 묵시적 갱신으로 자동적으로 계약연장이 됩니다.

 

    2. 묵시적 갱신기간에는 어떻게 해야 하나?

         만약, 계약기간 만기 2개월 전에 계약해지 통보를 하지 못했다면 자동연장인 묵시적 갱신기간에 들어가게 됩니다. 묵시적갱신기간에 임차인은 언제든지 계약해지통지를 할 수 있으나 그 효력은 임차인의 계약해지 통보에 대해 임대인의 답변이 있은 날부터 3개월 후에 발생합니다.

 

첫 계약기간 만료 만기 2개월 전에 통지를 하지 못했다면 계약기간 만기가 도래하지 않았다 하더라도 양식을 갖춰서 계약해지 통보를 해두시기 바랍니다. 그렇게 되면 임대인의 답변이 있었다는 전제하에 만기일로부터 3개월 후에 계약해지 효력이 발생하니 그때 임차권등기명령을 하시고 그 후 1개월 후(임대사업자 보증보험은 2개월 후)에 보증이행 청구를 하실 수 있습니다.

 

 

    3. 계약해지의사 표명 방법

        구두통보, 전화통화, 문자메시지, 카카오톡, 이메일 등 유선, 무선, SNS통보가 인정되지만, 만약, 임대인과의 갈등상황이라면 별도로 의사표시를 했다고 증명해야 하는 복잡한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이러한 불필요한 분쟁을 줄이기 위해서는 위 방법은 1차적으로 진행하시고, 뚜렷한 의사표시를 위해 내용증명을 이용한 서면으로 계약해지 통보를 하는 것이 가장 효과적일 것입니다.

 

   4. 계약해지 의사표시 필수 요소

       문자, 카카오톡, 전화녹취, 내용증명의 방법을 통하더라도 계약해지 의사표시에 아래와 같은 내용은 반드시 들어가야 합니다.

1. 임대차계약을 한 부동산의 주소 및 호수    2. 임차보증금액    3. 임대차 계약기간    4. 임대인과 임차인 성명

 

■  내용증명발송

      1. 의사표시의 가장 확실한 방법

           서면으로 계약해지를 통보할 때 가장 좋은 방법은 내용증명을 통해 계약해지 의사표시를 하는 것입니다. 내용증명은 제3자인 우체국이 발송날짜와 발송내용을 함께 보관하고 있어 우체국이 공적인 입장에서 이를 증명해 주기 때문에 내용증명을 활용하는 것을 적극 추천드립니다.

 

그래서, 내용증명을 통한 계약해지 통보는 허그 전세보증금반환이행청구를 할 때 계약갱신거절 통지기간에 계약해지 통보를 하였음을 명확하게 입증해 주는 중요한 자료가 됩니다. 

 

내용증명 작성방법, 보내는 법, 비용, 효력, 내용증명 양식 다운로드까지 내용증명에 대한 자세한 설명 글은 아래 이미지를 클릭해서 참고하시면 많은 도움이 되실 겁니다.

      2. 내용증명 효력발생 시점

           내용증명을 발송했다고 해서 계약해지 의사표현이 완료되지는 않습니다. 우리나라 민법에서는 의사표현의 완성으로 도달주의를 채택하고 있기 때문에 받는 사람인 임대인이 내용증명을 받아야 의사표시가 완성됩니다.

 

그래서 고의적으로 내용증명을 받지 않기 위해 장기간 집을 비우는 악의적인 사례도 있습니다. 이런 경우 "폐문부재"로 반송되기도 하며, 주소가 잘못된 경우 "주소불명" 등 내용증명 반송사유에는 아래와 같은 것이 있습니다.

 

폐문부재 / 수취인 부재 / 이사불명 / 수취 거절 / 주소불명, 수취인 불명

 

내용증명이 반송되면 문제는 법에서 정한 기간 안에 계약해지를 통보할 수 없게 된다는 것입니다. 이런 경우에 반송된 내용증명을 가지고 가까운 주민센터에 방문하시면 임대인의 전입주소지를 알 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

■  임대인 주민등록표 초본 발급받기

 

       반송된 내용증명을 가지고 아래 준비물을 챙겨서 가까운 주민센터에 방문하면 임대인의 주민등록표 초본을 발급받아 임대인의 전입주소지를 확인할 수 있습니다.

 

주민센터 방문시    준비사항

부동산 임대차계약서    반송된 내용증명 (반송봉투포함)    신분증

 

 

이때 주민센터는 관할 주민센터가 아니어도 상관없으니 방문하시기 편한 곳을 가시면 됩니다. 또한, 대리인이 대신 갈 수도 있는데 이때는 주민센터 담당자마다 조금씩 준비물이 다르니 사전에 전화로 준비물을 문의하시고 방문하시면 됩니다.

 

제가 대리인 자격으로 방문하기 위해 여러 주민센터에 전화로 문의해 본 결과 심지어는 대리인은 반송된 내용증명으로 주민등록초본을 발급받을 수 없다고 말하는 주민센터도 있었습니다. 하지만 저는 대리인 자격으로 주민등록초본을 발급받았습니다.

 

임대인의 주민등록표 초본을 발급받았다면 반송된 내용증명의 주소지와 임대인의 초본에 나와있는 전입주소지가 같은지 확인해야 합니다. 두 주소지가 같다면 내용증명을 다시 보낼 필요는 없지만, 만약 주소지가 서로 다르다면 다시 한번 내용증명을 발송해야 합니다.

 

여기서 임대인의 주민등록표 초본이 굳이 필요한지 의문이 들 수도 있는데 공시송달, 보증보험이행청구, 만약에 있을지 모를 소송 등에서는 필요한 서류이니 내용증명이 반송되었다면 반드시 임대인의 주민등록표 초본을 발급받아 두시기 바랍니다.

 

주민등록 초본의 주소지로 다시 발송한 내용증명을 임대인이 받았다면 공시송달이라는 법적 절차가 필요 없지만 다시 보낸 내용증명이 또다시 반송된다면 공시송달의 과정을 거쳐야 합니다.

 

■  공시송달

공시송달은 재판장의 허가를 필요로 하는 법적인 절차입니다. 상대방 즉 임대인에게 계약해지 의사표현을 하기 위해 갖은 방법을 동원했지만 임차인의 계약해지 표시의사에 대해 임대인의 승낙(대답)이 없으면 효과가 발생하지 않습니다.

 

계약해지 의사를 문자나 카카오톡 등으로 보냈을 때 상대방인 임대인이 알겠다는 답변이 있어야 효력이 있으며, 내용증명을 발송했을 때는 발송한 내용증명이 반송되지 않고 수령해야 효력이 발생합니다.

 

만약, 다양한 방법으로 임대인에게 계약해지 의사를 표현했음에도 알았다는 답장을 하지 않거나 발송한 내용증명이 임대인에게 도달하지 않고 반송되는 경우, 또는 임대인과 전혀 연락이 되질 않는 경우에 사용하는 방법이 공시송달이라는 법적절차를 통해 의사표시의 도달효력을 갖추어야 합니다.

 

1. 공시송달 의미

     임대차계약 상대방(임대인)의 전화연락이나 주소를 알 수 없어서 내용증명 등의 방법으로 계약해지 의사표시를 할 수 없는 경우에 행하는 방법으로  법원에 송달할 서류를 보내서 임대인이 언제든지 찾아갈 수 있게 일정기간(14일) 법원에서 보관하게 되고, 이 기간 안에 임대인이 서류를 찾아가지 않으면 의사표시 도달효력을 부여하는 법적절차입니다.

 

공시송달을 신청하기 위해서는 공시송달을 해야만 하는 이유를 소명해야만 합니다. 이 소명이 불충분한 경우 재판장의 불허가 처분이 내려지게 됩니다. 이때 소명자료로는 임대차계약서는 기본이 되며, 임대인과 연락을 하기 위해 어떠한 노력을 기울였는지에 대한 자료로 반송된 내용증명 문서와 이를 이용해 발급받은 상대방(임대인)의 주민등록표 초본도 첨부하여 소명자료를 제출하셔야 합니다.

 

2. 공시송달 신청 전 준비서류

     전자소송으로 공시송달을 신청하실 예정이시면 아래 신청서류는 미리 PDF파일로 준비해 주세요.

 

1. 임대차계약서            2. 등기사항전부증명서            3. 반송된 내용증명 (반송봉투 포함)            4. 피신청인(임대인) 주민등록표 초본            5. 그 외 임대인과 나눈 문자(카카오톡)내용 등

 

 

3. 공시송달 신청절차

    법원 민원실에 직접 방문하여 신청하셔도 되지만 모든 게 처음이고 어려운 법적 절차이다 보니 법원에 직접접수의 경우에는 부족한 서류로 인해 여러 번 방문하셔야 하는 일이 발생하게 됩니다. 그래서, 인터넷을 통한 전자소송의 방법을 권하여드리는 이 경우에는 계속 찾아보고 여기저기 물어보면서 진행할 수 있는 장점이 있습니다.

 

먼저, 법원 전자소송 홈페이지에 접속하여 회원가입을 하시고 공인인증서로 로그인하셔야 합니다.

 

 

☞  법원전자소송 홈페이지 바로가기

 

 

법원 전자소송 홈페이지에 로그인하셨다면 공시송달 신청메뉴는 아래 순서로 찾아가시면 됩니다.

▷ 서류제출(상단메뉴) -> 민사서류 -> 민사신청 -> 기타신청 -> 의사표시의 공시송달 신청서

▷ 메뉴로 찾아가기 어려우시면, 상단 검색 메뉴에서 "의사표시의 공시송달" 검색하시면 됩니다.

 

 

 

 

 

신청절차의 입력사항은 다른 글들을 참고하시어 신청하시면 되는데, 이게 신청했다고 끝이 아니라 추가적으로 보정명령이 나오게 됩니다. 많은 인내심이 필요하고 스트레스로 인해 마음의 상처를 피할 수 없게 됩니다.

 

만약, 계약갱신거절 통지기간인 계약만기일 2개월 전의 시간이 많이 남았다면 공부하시면서 하시면 충분히 하실 수 있지만 이 시간이 촉박하다면 법무사 등 전문가의 도움을 받을 것을 권장합니다.

 

이미 내용증명을 보내고 임대인 초본을 발급받느라 약 1달 정도의 시간을 소요하였고, 공시송달을 접수해서 효력이 발생하기까지는 또 1달 정도의 시간을 예상하셔야 합니다.

 

반드시 계약갱신통지기간을 체크하시고 진행하셔야 합니다.

 

 

■  내용증명 반송 시 공시송달까지의 과정

 

[ 내용증명 발송에서 공시송달까지의 과정 ]

 

 

■  은행 전세자금대출 연장 하기

 

 

전세자금대출을 받은 임차인이라면 계약만기일 즉, 대출종료일 이전에 은행으로부터 대출을 연장하라고 안내 문자를 받으셨을 겁니다. 해당은행에 문의하셔서 전세자금 대출을 만기일 전에 연장하시기 바랍니다.

 

대출만기 연장은 대출만기 1개월 전부터 연장접수가 가능하며, 계약해지통지를 한 경우에는 6개월 연장 가능합니다.

하지만, 은행마다 조금 다를 수 있으니 대출만기 1개월 전까지 기다리지 마시고 해당 은행에 미리 문의하시고 진행하시기 바랍니다.

 

■  임차권등기명령 - 2단계

 

전세보증금반환 이행청구를 위한 1단계: 계약갱신통지기간 내에 계약해지 통보를 하였다면, 2단계 임차권 등기 명령입니다. 임차권등기명령도 법적절차이지만 공시송달보다는 난이도가 쉽습니다. 임차권등기명령에 대해 별도로 글을 작성하였으니 아직 해당 글을 보고 오지 않으신 분이라면 보고 참고하시면 됩니다.

 

 

☞ 임차권등기명령 신청절차 바로가기

 

 

■  보증보험 이행신청 (보증보험 청구) - 3단계

보증보험 가입은 각 지역별로 있는 허그 지사에서 진행하였지만 수도권의 허그 보증보험이행청구는 서울에서만 이행신청이 가능합니다.  아래 표를 참고하시어 권역별로 있는 관할본사에 전화문의 후 접수하시면 됩니다.

 

보증보험 이행 청구는 보증보험가입자가 임대인인지 임차인지에 따라 아래처럼 청구시점이 틀립니다.

 

보증보험 가입자	가입 상품명	이행청구 가능시점
임대인이 가입한 경우	임대보증금보증	계약종료후 2개월후부터
임차인이 가입한 경우	전세보증금반환보증	계약종료후 1개월후부터

 

 

 

1. 허그 전세보증금반환보증  이행신청 접수처

 

 

 

▷ 접수하러 가시기 전에 필요서류 등 전화상담을 통해 필요서류 준비사항 등을 꼼꼼히 체크하시고 방문하세요. 

     항상 그렇듯 전화통화 연결이 쉽지 않습니다. 그러니 업무시작시간에 맞춰 제일 먼저 통화한다는 마음으로 전화하세요.

 

 

2. 보증이행신청 서류

 

1. 신분증 사본 2. 확정일자부 전세계약서 원본 (은행이 보관중인 경우 사본 제출 가능, 오피스텔은 중개대상물 확인설명서 추가 제출) 3. 주민등록등본 또는 초본 1부  (임차권등기 접수일 이후 발급, 주소변동내역 포함) 4. 인감증명서* 2부 + 인감도장 필수 (*필요서류에 날인한 인감, 이행청구일자 기준 3개월 이내 발급된 것) 5. ① 보증사고 1의 경우 : 전세계약 해지 또는 종료를 증명하는 서류  (필자 주* 1단계 진행한 서류)           - 문자, 카카오톡, 녹취록 등의 경우 수신인 전화번호, 날짜가 표기된 증빙 제출           - 내용증명, 공시송달의 경우 도달일자 확인 증명서류 추가 제출(배송조회 등)           - 종료확인서, 중도해지 합의서의 경우 임차인과 임대인의 인감증명서(작성일 기준 3개월이내 발급된 것)              신분증사본 각 1부 필수      ② 보증사고 2의 경우 : 배당표 등 전세보증금 중 미수령액을 증명하는 서류 6. 임차권등기명령결정문 (필자 주* 2단계 진행한 서류) 7. 주택임차권등기가 등재된 등기부등본 (필자 주* 2단계 진행한 서류) 8. 통장사본 (안심대출인 경우 해당 대출은행 지점의 은행명의 통장사본) 9. HUG안심대출 이외 전세대출의 경우 금융거래확인서 1부 10. 공사 소정양식       ① 보증채무이행 청구서       ② 대위변제증서       ③ 계좌입금의뢰서       ④ 명도확인서 및 퇴거(예정)확인서       ⑤ 주택임차권등기명령취하 및 해제신청서와 관련 위임장       ⑥ 배당금 수령 관련 위임장 등 공사 양식 다운 11. 기타 심사에 필요한 서류

 

 

3. 허그 전세보증금반환 보증이행 홈페이지 방문하기

     허그 전세보증금반환 보증 이행 홈페이지에 방문하시면 아래와 같은 메뉴들이 있습니다. 신청하러 가시기 전에 둘러보시고 준비물이 부족한 부분이 없는지 체크해 보세요. 

 

 

☞ 허그 전세보증금반환 보증이행 홈페이지

 

 

 

■  이사 - 4단계

 

1. 이행청구 심사기간

     무사히 이행청구 접수를 완료하였다면 허그에서 이행청구한 날로부터 심사기간 1~2개월이 소요됩니다.  심사까지 끝내셨다면 이제 보증금을 수령하고 이사를 하시면 되는데 이때도 제출해야 할 서류들이 있습니다.

 

2. 보증금 수령을 위해 필요한 서류  

 

1. 대위변제증서 (허그 홈페이지 다운가능) 2. 계좌입금의뢰서 (허그 홈페이지 다운가능) 3. 인감증명서 4. 임차권등기 해제에 필요한 서류 5. 배당금 수령 등을 위한 서류 (경매, 공매 진행중일 경우)

 

 

     그 외에 이사 당일 집을 비웠다는 사진 등을 촬영하여 제출하셔야 합니다.

 

■  결론

 

      수개월에 걸친 기나긴 준비기간을 거쳐야 보증금을 받고 이사를 할 수 있습니다. 단순히 기간의 경과로 이해하기에는 너무 많은 스트레스와 인내심을 필요로 하는 절차입니다. 힘든 과정을 끝마쳤다는 안도감이 들기도 하고, 약간의 성취감을 느낄 수도 있겠지만 다시는 경험하고 싶지 않은 시간들입니다.

 

보증이행청구접수를 하면 심사기간이 1개월이라고 하였으나, 요즘은 청구건수가 많아서 심사기간이 2개월까지 소요되는 경우도 있다고 합니다. 그러니 보증금을 허그로부터 돌려받는 시기를 조금은 여유를 두셔야 본인의 계획에 차질이 없을 듯합니다.

 

그리고, 보증건수가 많다 보니 보증이행청구 접수서류나 절차도 조금씩 바뀌고 있습니다. 그러니 인터넷 검색을 통해 기본학습을 하셨더라도 인터넷에 올라와 있는 글들(지금 읽고 계신 글 포함)이 절대적으로 올바르다고 이해하시면 안 됩니다.

 

그 이유는 인터넷에 있는 정보글들이 잘못되었다기보다 인터넷 글 작성시점과 보증이행 청구시점이 다르기 때문에 그 중간에 어떤 변화된 조건이 있을지 모르기 때문입니다.

 

모든 절차를 매 순간마다 해당기관(허그, 주민센터, 법원 등기과 등)에 문의하시고 준비하셔야 실수가 없을 듯합니다.

이 글을 읽는 모든 분들이 앞으로는 어려움 없이 순탄한 시간이 계속되기를 바랍니다.

 

 

■ 함께 보면 좋은 글

 

☞  허그 보증이행 청구하기 1편 - 서류준비하기

 

☞  허그 보증이행 청구하기 2편 - 허그에 방문 접수하기

 

☞  허그 보증이행 청구하기 3편 - 보증심사완료까지 소요기간

 

☞ 보증보험 오해와 진실 - 보증보험가입해도 못받는다?