보증보험의 종류와 종류별 효과, 가입주체, 가입수수료 부담비율, 보증보험 지급거절 사례 등 보증보험에 관한 총 정리
(write by 버건디) 주택도시보증공사(허그, HUG)에 가입하는 보증보험에 대해 잘못된 정보로 오해가 많아서 보증보험은 누가 가입해야 하는지? 가입수수료는 누가 부담해야 하는지? 보증효과는 동일한지? 보증보험과 관련된 보험가입대상자, 가입면제조건, 미가입 시 과태료에 대해 총정리합니다.
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■ 주택임대사업자의 구분
▶세무서 등록하는 주택임대사업자
임대사업을 하기 위해서는 세무서에 사업자등록증을 발급받아 임대사업을 해야 합니다. 예전에는 임대수익이 1년에 2천만원 이하인 경우에는 별도의 신고절차가 없어서 임대사업을 하더라도 굳이 사업자등록을 하지 않아도 되었지만 2020년부터 주택임대사업을 하게 되면 의무적으로 세무서에 사업자등록을 하도록 변경되었습니다.
▶지자체에 등록하는 민간임대주택임대사업자
세무서에 등록한 주택임대사업자 중에서 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 시·군·구청 등 지자체에 민간임대주택사업자로 등록한 등록임대사업자를 말합니다.
민간임대주택사업자에는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 각종 세제 혜택을 주며, 임차인의 보증금이나 월세 인상에 대한 상한 선을 두고 있습니다.
| 임대사업자 구분 | 보증보험가입의무 | 등록처 | 사업자등록 |
| 일반주택임대사업자 | X | 세무서 | 필수 |
| 민간임대주택사업자 | O | 지자체(시·군·구청) | 선택 |
※민간임대주택사업자가 보증보험에 가입하지 않는 경우 임대보증금의 10%가 과태료가 부과됩니다. (최대 3천만원 한도)
■ 보증보험 종류
주택도시보증공사(HUG, 허그)에서 취급하는 보증상품은 가입주체에 따라 임대보증금반환보증과 전세보증금반환보증 두 가지 상품으로 구분되며 그 보증보험 효과는 동일합니다.
| 가입주체 | 상품명 | 보증보험가입 |
| 임차인 | 전세보증금반환보증 | 선택 |
| 임대인 | 임대보증금반환보증 | 필수 |
▶보증보험증서 샘플 이미지
▶전세보증금반환보증
임차인이 가입하는 보증보험으로 담보인정비율이 주택가액의 126%로 가입조건이 임대인이 가입하는 임대보증금반환보증보다 까다롭습니다.
전세계약을 하시기 전에 아래 링크에서 보증보험 가입이 가능한 부동산인지 미리 계산해 보실 수 있습니다.
☞ 전세보증금반환보증 가입 가능한 부동산 인지 미리 계산해 보기(클릭)
▶임대보증금반환보증
임대보증금반환보증은 민간임대주택사업자가 가입하는 의무보험으로 담보인정비율이 주택가액의 150%이며, 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증의 담보인정비율 126%보다는 상대적으로 가입하기 수월합니다.
이 담보인정비율은 2024년 7월 1일부터 126%로 강화한다고 예고되어 있습니다.
※보증보험 의무가입이 면제되는 경우
①임대인이 공공주택사업자인 경우 : 한국토지주택공사(LH), 서울주택공사(SH), 경기주택공사(GH) 등
②임대보증금 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제 대상인 경우
☞ 주택임대차보호법 최우선변제대상인지 확인하는 방법 (클릭)
③임차인이 가입하는 경우
※보증보험 의무가입이 거절되는 경우
민간임대주택사업자 임대인의 경우 보증보험 가입이 의무이기는 하지만, 가입이 거절되는 경우도 있습니다.
①선순위담보권(근저당권)이 주택가격의 60%를 초과하는 경우
②선순위담보권(근저당권)과 가입하려는 보증금의 합계금액이 주택가격을 초과하는 경우
☞ 주택가격은 공시가격 만을 의미하는 것은 아니며 부동산시세, 감정평가액, 최근 1년 내 거래가격 등을 기준으로 산정합니다.
▶보증보험 의무가입 거절이 갖는 의미
① 임차인 입장에서 가입거절 의미
임대인의 보증보험 의무가입이 거절되었다는 의미는 흔히 말하는 "깡통전세"일 가능성이 많으므로 전세계약에 주의를 해야 합니다.
② 임대인입장에서 가입거절 의미
임대인 입장에서도 「민간임대주택에 관한 특별법」에 있는 의무가입 위반으로 임대인에게 과태료가 부과될 수 있습니다.
또한, 보증보험가입 이행 의무를 장기간 하지 않을 경우 임대사업자등록이 말소될 수 있으며, 임대사업자등록이 말소되는 경우 임대사업자 기간 동안 제공받았던 세제감면 금액도 반납해야 합니다.
■ 보증보험 가입수수료 부담 주체
▶민간임대주택사업자인 임대인이 가입하는 경우
민간임대주택사업자인 임대인이 가입하는 경우와 임대인이 75%를 부담하고 임차인이 25%를 부담하도록 「민간임대주택에 관한 특별법」에 명시되어 있습니다.
임대인이 보증보험에 가입할 때 수수료를 100% 납입하고 나중에 임차인에게 25% 납입을 청구하게 됩니다.
▶임차인이 전세보증금반환보증에 가입하는 경우
임차인이 가입하는 경우는 임대인의 민간임대주택사업자 여부에 따라 아래 두 가지 경우로 나눌 수 있습니다.
①임대인이 민간임대주택사업자인 경우
민간임대주택사업자는 보증보험 의무가입이지만 어떤 이유로 가입을 하지 않고 임차인이 가입하는 경우에는 임차인이 전세보증금반환보증에 가입 시 수수료를 100%로 납부하고, 임대인에게 납입한 수수료 100%를 청구하도록 되어 있습니다.
②임대인이 민간임대주택사업자가 아닐 경우
임대인이 민간임대주택사업자가 아닐 경우에는 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증보험의 가입 수수료를 100% 임차인이 부담하게 됩니다.
| 가입주체 | 임대인종류 | 보증수수료 부담비율 |
| 임차인 | 민간임대주택사업자 O | 임대인100% |
| 임차인 | 민간임대주택사업자 X | 임차인100% |
| 임대인 | 민간임대주택사업자 | 임대인 75%, 임차인 25% |
■ 보증보험 가입수수료 계산방법
▶임차인이 가입하는 전세보증금반환보증과 임대인이 가입하는 임대보증금반환보증은 가입주체에 따라 명칭만 다를 뿐이지 모두 동일한 보험효과를 가지고 있습니다. 보증보험에 가입할 때는 보증보험가입수수료를 납부하게 되는데 상황에 따라 보증보험가입수수료 부담주체가 조금씩 다릅니다.
▶ 보증보험가입수수료 계산방법은 상황과 조건 따라 다양한 계산식으로 다소 복잡하게 계산을 하게 되는데, 그렇게 복잡하게 계산하여 정확한 수수료를 계산하기보다는 일정한 오차를 감안하고 아래 방법으로 계산하게 되면 비슷하게 예상할 수 있습니다.
기준을 전세보증금 1억원, 보증기간 2년으로 할 경우 약 30만원 정도 예상하시면 됩니다. 기준으로 아래 몇 가지 예를 들어 보겠습니다.
| 전세보증금 | 계약기간 | 예상수수료 |
| 5천만원 | 2년 | 약15만원 |
| 1억원(기준) | 2년 | 약30만원 |
| 1.5억원 | 2년 | 약45만원 |
| 2억원 | 2년 | 약60만원 |
■ 보증이행청구(보증보험지급) 거절 사례
보증보험을 가입해도 보증보험을 지급하지 않는다는 소문이 있습니다. 이는 임차인이 대항력을 유지 하지 않는 경우가 가장 많으며 그 외에 임대인이 서류를 위조한 경우가 대부분입니다. 단순히 이런 소문에 보증보험에 대한 불신을 갖기보다 보증보험 가입이 가능한 부동산에 임대차계약을 체결하였다면 임차인은 계약기간 동안 대항력을 갖추고 보증보험 효력이 유지될 수 있도록 주의를 기울이셔야 합니다.
아래 국토교통부의 보증보험 지급거절 사례 보도자료를 참고하시기 바랍니다.
■ 함께 보면 좋은 글
☞ 허그 보증이행 청구하기 1편 - 서류준비하기
☞ 허그 보증이행 청구하기 2편 - 허그에 방문 접수하기
☞ 허그 보증이행 청구하기 3편 - 보증심사완료까지 소요기간
☞ 전세보증금반환보증 가입 가능한 부동산 인지 미리 계산해 보기
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