상가임대차보호법 환산보증금 및 최우선변제금 총정리와 자세한설명

 

 

 

 

(write by 버건디)  우리나라에는 임차인을 보호하는 법이 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 이렇게 2개의 임대차보호법이 있습니다. 이번글에서는 상가건물임대차보호법의 환산보증금 개념과 계산하는 방법, 그리고 최우선변제금을 받기 위해서 갖춰야 할 요건과 어떻게 적용하는지 그 방법에 대해 자세히 설명드리겠습니다

 

 

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우리는 흔히 상가임대차보호법 또는 상임법이라고 호칭하지만 정확한 명칭은 상가건물임대차보호법입니다. 편의상 이번글에서는 이들을 구분하지 않고 혼용하여 사용하겠습니다.

 

 

☞ 주택임대차보호법 최우선변제금 계산하기

 

 

■ 임대차보호법의 적용구분

 

1. 용도에 따른 적용 구분

 

주택임대차보호법은 단독, 다가구, 다세대, 아파트 등 주거시설을 대상으로 하고 있으며, 주거시설 외의 용도인 근린생활시설(상업시설), 사무실 등은 상가건물임대차보호법의 적용을 받습니다.

 

방금 말씀드린 법적용 대상은 건축법상의 용도로 이해하기 편하도록 구분 지어 설명드린 것이며, 실제로 어떤 임대차보호법의 적용을 받을지는 건축법상 용도로 구분하는 것이 아니라 실질 사용용도로 구분합니다.

 

그 대표적인 예가 오피스텔입니다. 오피스텔은 건축법상 주거용도가 아니라 업무용 시설로 구분됩니다. 하지만, 임대차계약서에 주거용도로 표기하고 실제로 주거용도로 사용하면 주택임대차보호법의 적용을 받으며, 임대차계약서에 업무용으로 표기하고 실제로 업무용으로 사용하고 있으면 상가임대차보호법의 적용을 받게 됩니다.

 

즉, 상가건물이나 사무실을 업무용이 아닌 주거시설로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 여기서 주의해야 할 점은 임대차계약 당시부터 처음부터 끝까지 같은 용도로 사용해야 한다는 점입니다.

 

그러니 사무실용도로 계약하고 업무용으로 사용하다가 계약기간 중간에 내부시설을 개조하여 다시 주거용으로 사용하게 되면 법적용을 받기 위해 여러 가지를 증명해야 하는 복잡한 문제가 발생할 수 있으니, 계약기간 중 사업을 중단하고 주거용으로 사용하게 되는 경우에는 계약서를 주거용으로 다시 작성하고 대항력을 갖추는 것이 좋은 방법입니다.

 

 

2. 환산보증금에 따른 적용 구분

상가건물임대차보호법에는 환산보증금이라는 개념이 있습니다. 그 이유는 상가의 경우 적은 보증금에 많은 월세를 내는 경우가 많으므로 단순히 주택임대차보호법 처럼 보증금만으로 임대차보호법을 적용하기에는 어려움이 있기 때문입니다.

 

환산보증금은 아래와 같이 계산합니다.

 

 

환산보증금 = 보증금 + 월차임 x 100

 

 

 

또한, 임대차보호법의 입법 취지는 서민을 위해 만들어진 법이므로 환산보증금이 일정범위 안에 들어오는 임차인들에게만 상가건물임대차보호법을 적용합니다. 

 

그래서, 해당 지역에서 부동산가격이 제일 비싼 중심상업지역에 위치한 건물을 전체를 임차하여 사업을 하는 기업형 임차인에게는 상가건물임대차보호법을 적용하지 않습니다.

 

중소상인을 보호하기 위해 만들어진 상가임대차보호법의 적용범위는 환산보증금을 기준으로 판단하며, 아래 표에서 보듯이 지역별로 차이를 보이고 있습니다.

 

적용지역	환산보증금 기준
서울특별시	9억원 이하
과밀억제권역, 부산광역시	6억9천만원 이하
광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	5억4천만원 이하
그 밖의 지역	3억7천만원 이하

 

예) 수원시에서 보증금 1억원에 월세 600만원으로 임대차계약을 했다면 환산보증금은 7억원이 되므로 환산보증금 기준 6억9천만원을 초과하므로 상가임대차보호법을 적용할 수 없게 됩니다.

 

 

[ 상가건물임대차보호법 시행령 적용범위 ]

 

 

 

 

 

 

 

■ 상가건물임대차보호법의 적용과 대항력과의 관계

 

대항력은 경매나 공매 등 제3채권자로부터 임대차보증금을 보호하기 위한 요건으로 상가임대차보호법에 명시되어 있습니다. 여기서 혼동하면 안 되는 것이 대항력을 갖추지 못했으면 상가임대차보호법 전부를 적용받지 못한다 생각하시는 분들이 간혹 계시는데, 실제로는 대항력으로 보호되는 조항을 제외하고는 상가임대차보호법의 적용을 받습니다.

 

상가임대차보호법에는 상가임대차보호법 10년, 계약갱신요구권, 차임 또는 보증금 증감청구권 및 증액 제한, 우선변제권, 최우선변제권, 상가임대차보호법 10년, 상가임대차보호법 5%, 상가임대차보호법 권리금보호 6개월 등 임차인을 보호하는 다양한 조항이 있습니다. 이 중에서 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 우선변제권, 최우선변제권 등의 보호를 못 받게 되며, 계약갱신요구권, 보증금증감청구권 등의 권리는 행사할 수 있습니다.

 

이번 글에는 최우선변제권에 대하여 설명드려야 하니 대항력은 갖추고 있다고 전제로 하겠습니다.

 

■ 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법의 대항력 비교

 

적용법	대항력 요건	우선변제권	실사용 용도	건축물대장상 용도	비고
상가건물 임대차보호법	사업자등록, 실사용	대항력 + 확정일자	사업용 용도	사업자등록이되는 모든 용도	계약 당시 용도 유지
주택 임대차보호법	전입신고, 실거주	대항력 + 확정일자	주거용 용도	전입신고가 되는 모든 용도	계약 당시 용도 유지

 

 

■ 우선변제권과 소액임차인 최우선변제권

 

1. 우선변제권

    우선변제권이란 임차건물이 경매 또는 공매가 진행되는 경우 그 건물(토지포함) 낙찰대금에서 후순위권리자 보다 우선하여 보증금을 배당(변제) 받을 수 있는 권리입니다. 그러기 위해서는 경매나 공매가 등기부등본에 기록되기(경매기입등기) 전에 대항력과 확정일자를 갖추어야 합니다.

 

2. 소액임차인 최우선변제권

    우선변제권은 후순위권리자 보다 우선하여 변제받는 권리입니다. 그러다 보니 선순위권리자로부터는 보호를 받지 못하는 임차인 피해사례가 많이 발생하게 되어, 소액임차인의 경우에는 소액이라는 일정금액조건을 만들어 선순위권리자 보다 우선하여 보호받을 수 있는 소액임차인 최우선변제권 제도가 있습니다.

 

3. 최우선변제권을 받을 수 있는 소액임차인 조건

     소액임차인 조건은 아래와 같이 지역별로 차등을 두어 시행하고 있습니다. 우선 서울지역과 경기지역만 아래 표로 정리하였으며 표를 보는 방법을 자세히 설명드리고 쉽게 다운로드하여서 수시로 보실 수 있도록 아래에 jpg파일로 첨부해 놓겠습니다.

 

 

기준시점	지 역	적용범위	임차인 보증금 범위	보증금 중 일정액의 범위
2002.11.1 이후	서울특별시	2억4천만원 이하	4,500만원 이하	1,350만원
	「과밀억제권역」	1억9천만원 이하	3,900만원 이하	1,170만원
	「과밀억제권역」을 제외한 경기도 전역	1억4천만원 이하	2,500만원 이하	750만원
2008.8.21 이후	서울특별시	2억6천만원 이하	4,500만원 이하	1,350만원
	「과밀억제권역」	2억1천만원 이하	3,900만원 이하	1,170만원
	「과밀억제권역」을 제외한 경기도 전역	1억5천만원 이하	2,500만원 이하	750만원
2010.7.26 이후	서울특별시	3억원 이하	5,000만원 이하	1,500만원
	①「과밀억제권역」	2억5천만원 이하	4,500만원 이하	1,350만원
	②안산시,용인시,김포시 및 광주시	1억8천만원 이하	3,000만원 이하	900만원
	위 ①및 ②를 제외한 경기도 전역	1억5천만원 이하	2,500만원 이하	750만원
2014.1.1 이후	서울특별시	4억원 이하	6,500만원 이하	2,200만원
	①「과밀억제권역」	3억원 이하	5,500만원 이하	1,900만원
	②안산시,용인시,김포시 및 광주시	2억4천만원 이하	3,800만원 이하	1,300만원
	위 ①및 ②를 제외한 경기도 전역	1억8천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원
2018.1.26. 이후	서울특별시	6억1천만원 이하	6,500만원	2,200만원
	①「과밀억제권역」	5억원 이하	5,500만원 이하	1,900만원
	② 안산시,용인시,김포시 및 광주시	3억9천만원 이하	3,800만원 이하	1,300만원
	③ 파주시,화성시	3억9천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원
	위 ①,②,③을 제외한 경기도 전역	2억7천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원
2019.4.2. 이후	서울특별시	9억원 이하	6,500만원 이하	2,200만원
	①「과밀억제권역」	6억9천만원 이하	5,500만원 이하	1,900만원
	② 안산시,용인시,김포시 및 광주시	5억4천만원 이하	3,800만원 이하	1,300만원
	③ 파주시,화성시	5억4천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원
	위 ①,②,③을 제외한 경기도 전역	3억7천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원

 

 

위 표는 2023년 9월8일 현재까지 적용되고 있는 내용이며, 이 표를 쉽게 이해할 수 있도록 자세히 설명드리겠습니다.

노란색으로 표시된 과밀억제권역은 제가 있는 경기도 수원시가 과밀억제권역에 해당되어서 표시해 봤습니다.

 

■ 최우선변제금 대상 소액임차인 표 보는 법

뭔가 복잡해 보이는 표이지만 설명을 듣고 나면 전혀 어렵지 않으실 겁니다. 우선 표의 제목을 보면 기준시점, 지역, 적용범위, 임차인보증금범위, 보증금 중 일정액의 범위라고 되어 있는데 이는 법에서 사용하는 용어여서 이해하기 어려우니 쉽게 설명을 드리겠습니다.

 

1. 기준시점

 

     기준시점은 시기에 맞게 소액임차인 기준을 법적으로 개정하는 날짜입니다. 이 기준시점은 등기부등본에 나와 있는 선순위 담보물권 접수날짜를 적용하는 기준이 됩니다. 대표적인 담보물권은 근정당권입니다.

 

아래 등기부등본을 보시면 순위번호 4번 근저당권의 접수날짜는 2017년 11월 30일이며, 순위번호 5번의 근저당권 설정날짜는 2021년 11월 30일입니다. 이럴 경우 기준시점은 가장 빠른 접수날짜인 순위번호 4번 근저당권인 2017년 11월 30일이 됩니다. 여기서 등기원인 날짜는 무시하셔도 됩니다.

 

 

2. 지역

    지역은 임대차계약서 기록되어 있는 부동산의 주소지입니다. 본인이 영업하고 있는 지역으로 이해하시면 됩니다.

 

3. 적용범위 (소액임차인 1차 기준 : 환산보증금)

    적용범위를 이해하기 위해서는 환산보증금을 이해하셔야 합니다. 같은 건물에 있는 여러 개의 상가들이라 할지라도 층과 위치, 면적에 따라 보증금과 월차임이 다양합니다. 이렇게 다양한 임대차계약의 보증금과 월차임에 소액임차인이라는 단일화된 기준을 마련하기 위하여 환산보증금을 계산을 하셔야 합니다.

 

환산보증금 = 보증금 + 월차임 x 100

 

 

예를 들어 보증금 5천만원에 월세 150만원으로 임대차계약을 하였다면 환산 보증금은 2억원이 됩니다.

2억원 = 5,000만원 + 150만원 x 100

 

3. 임차인 보증금 범위 (소액임차인 2차 기준 : 임대차보증금)

     환산보증금인 적용범위 조건을 만족했다면 다음은 임대차 보증금 조건을 만족해야 합니다.

 

4. 보증금 중 일정액의 범위 

     1차 조건인 환산보증금과 2차 조건인 임대보증금 조건을 모두 통과되었다면 선순위권리자 보다 우선하여 변제받는 임대보증금액입니다.

 

5. 예시를 통해 소액임차인 조건 보는 법

     위에 제시해 드린 등기부등본을 기준으로 아래와 같이 여러 임차인이 있다고 가정하고 소액임차인에 해당되는지 보겠습니다.

 

위 등기부등본 근저당권 접수날짜가 2017년 11월 30일 이므로 위 표에서 해당되는 기준시점은 2014년 1월 1일 이후에 해당됩니다.

 

 

[공통조건]

① 대항력 완료 : 아래 예시에 있는 임차인들은 모두 대항력을 확보했다는 조건.

② 기준시점 : 근저당권 접수날짜가 2017년 11월 30일이므로 표에서 기준시점은 2014년 1월 1일

③ 지역 : 경기도 수원시 소재 상가 => 과밀억제권

 

 

호수	보증금	월차임	환산보증금	적용범위 (3억원 이하)	임차보증금 (5,500만원 이하)	보장받는금액 (최대 1,900만원)
101호	5천만원	150만원	2억원	만족	만족	보증금 5천만원 중 1,900만원 보장
102호	1천만원	100만원	1억1천만원	만족	만족	보증금 1천만원 중 1천만원 보장
103호	6천만원	140만원	3억원	만족	불만족	보장불가
104호	4천만원	270만원	3억1천만원	불만족	만족	보장불가

▷ 101호의 경우 : 소액임차인에 해당되지만, 보증금 5천만원 중 보장한도 1,9000만원 최우선변제받게 됨.

▷ 102호의 경우 : 소액임차인에 해당되지만, 보증금 1천만원 전액을 최우선변제받게 됨.

▷ 103호의 경우 : 환산보증금이 3억원이지만, 보증금 상한 조건인 5,500만원을 초과하므로 소액임차인 적용 불가.

▷ 104호의 경우 : 임차보증금은 기준금액 5,500만원이하지만, 환산보증금이 3억원 초과하므로 소액임차인 적용 불가.

 

 

■ 최우선변제금 적용 시 주의할 점.

 

1. 대항력과 확정일자를 확보하고 유지해야 합니다.

 

    계속해서 강조하지만 등기부등본에 경매등기가 되기 전에 대항력을 확보하고, 배당이 확정될 때(배당요구종기)까지 대항력을 유지해야 합니다.

 

2. 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 경매대가에서 우선변제받을 수 있습니다.

 

 

3. 토지 등기부등본도 확인해야 합니다.

 

    일반건축물과 집합건축물 중 소유권대지권이 등기되어 있지 않거나, 소유권대지권이 등기되어 있어도 "별도등기 있음"이라고 표시되어 있는 집합건물의 경우 건물등기부등본 보다 토지등기부등본의 담보권 접수날짜가  빠른 경우가 많습니다. 건물 등기부등본만 확인하지 말고 반드시 토지 등기부등본의 담보권 접수 날짜까지 비교해서 가장 빠른 접수 날짜를 확인해서 적용해야 합니다.

 

4. 경매 낙찰가격의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제받을 수 있습니다.

 

    경매(공매) 낙찰가격이 10억원이라고 가정할 때, 우선변제에 해당하는 임차인들이 많을 경우에는 최우선배당금액의 총합이 낙찰가격의 절반인 5억원을 초과하는 경우가 있을 수 있습니다.

 

이 경우에는 소액임차인에 해당하는 최우선변제금 대상자들을 모두 동순위로 보고 소액보증금 비율대로 배당하게 되는데 , 그 금액이 낙찰가격의 1/2인 5억원을 초과할 수 없으므로 소액임차인에 해당되는 최우선변제금 대상이 되어도 법에서 정한 최우선변제금을 모두 배당받지 못할 수도 있습니다. 

 

이는 소액임차인우선배당으로 인하여 선순위를 확보하고도 손해를 보게되는 선순위권리자(1순위 근저당권자)를 보호하기 위한 제도입니다.

 

■ 결론 : 변호사자문 구하기

이상으로 상가임대차 보호법의 우선변제와 최우선변제의 조건과 배당조건과 배당금액까지 알아보면서 환산보증금 계산하는 법까지 설명하였습니다.

 

상가임대차보호법이 수시로 개정되고 있으며, 경매(공매) 배당과정이 복잡하므로 보다 자세한 사항은 상가임대차 전문변호사와 상담하실 것을 추천드립니다.

 

변호사 선임 수임료가 부담스러운 것도 사실입니다.

하지만, 변호사를 선임하기 전에 저렴한 비용으로 전화상담이나 방문상담이 가능하니 위 내용을 먼저 이해하시고, 관련자료를 준비하셔서  변호사와 같은 전문가와 기본 상담을 먼저 진행해 보실 것을 추천드립니다.

 

여기까지 검색해서 찾아와 이 글을 읽는 모든 분들이 변호사 상담까지 해야 하는 심각한 상황이 아니라 상식적인 지식을 얻는 목적으로 오셨기를 바랍니다.

 

☞ 상가건물임대차보호법 최우선변제금 jpg 다운로드

 

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