헷갈리는 아파트 면적 총정리-전용면적, 공급면적, 분양면적, 서비스면적

 

 

 

 

(write by 버건디)  우리나라 아파트 면적에 대한 헷갈리는 용어들이 있습니다. 그 대표적인 용어가 전용면적, 공급면적, 분양면적, 서비스 면적 등입니다. 이 용어들에 대해 알기 쉽게 설명하고, 특히, 아파트와 오피스텔은 분양면적과 계약면적 그리고 전용률이 왜 다르게 표현되는지에 대해서도 이야기해보겠습니다.

 

 

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■  전용면적 : 우리 가족들만의 독립된 공간

 

A라는 아파트 단지에서 우리 가족은 103동 701호에 살고 있다고 가정해 보겠습니다.

전용면적은 우리가 103동 701호의 현관문 도어록을 열고 들어가면서부터 펼쳐지는 공간으로 이해하시면 됩니다.

 

현관문 안쪽에는 먼저 신발장이 있는 현관이 있을 것이고, 현관을 지나 중문을 열고 들어가면 거실, 그리고 거실 주변으로 싱크대가 있는 주방, 안방, 작은방, 화장실 등이 있습니다. 방금 설명드린 공간은 우리 가족들이 독립적으로 사용할 수 있는 공간이며, 이 공간에 우리 가족의 초대나 허락 없이 누군가 들어온다면 주거침입에 해당되는 공간입니다.

즉, 우리 가족들만 전용으로 사용할 수 있는 공간이어서 전용면적이라 부릅니다.

 

■  공용면적 : 우리 가족과 이웃이 함께 사용하는 공간

 

공용면적은 이웃분들과 함께 공동으로 사용하는 면적입니다.

이 공용면적은 103동 주민들과 함께 사용하는 공간인 주거공용과 A아파트 입주민들과 함께 사용공간인 기타공용면적으로 구분하여 이해하시면 됩니다. 

 

1. 주거공용면적 : 103동 주민이 모두 함께 사용하는 공간

    103동 1층 공동현관을 열고 들어오면서부터 각 세대의 현관문 전까인 103동 입주민 모두가 함께 사용하는 공간입니다. 주거공용면적에는 보통 이런 풍경이 있습니다. 103동 1층 공동현관을 열면 우편함과 게시판이 있는 1층 공간, 엘리베이터 내부 공간, 103동 안에 있는 모든 계단, 그리고 각 층마다 있는 이웃과 함께 사용하는 복도가 포함됩니다.

 

2. 기타공용면적 : A아파트에 살고 있는 모든 주민이 함께 사용하는 공간

     A아파트에 들어올 때 A아파트의 입구인 문주를 통과한 이후의 아파트 단지 내부 공간입니다. 보통 아파트 입구에는 주차게이트가 있으니 이 주차게이트를 통과한 이후의 단지공간이 되겠습니다.

기타공용면적에 있는 시설들은 단지 내 도로, 주차장, 관리사무실, 경비실, 커뮤니티시설, 각종 휴게시설과 녹지공간 등 각종 부대시설 면적이 이에 해당됩니다. 

 

■  공급면적(분양면적) : 전용면적 + 주거공용면적

 

1. 공급면적은 위에서 설명한 전용면적과 주거공용면적을 합친 면적입니다.

 

우리가 일반적으로 아파트를 분양받거나 매매를 하게 되면 우리가 매매가격을 지불하는 면적이 되는 것입니다. 그래서 공급면적은 분양면적이라고 표현하기도 합니다.

 

우리가 흔히 30평 아파트에 살고 있다고 표현할 때 공급면적을 이야기하는 것이며, 아파트 시세를 이야기할 때 평당 가격으로 많이 표현하는데 이 평당 가격도 공급면적이 기준이 됩니다. 그래서, 30평 아파트에 살고 있다고 해도 실제로 거주하는 전용면적은 약 27평 정도가 됩니다.

 

2. 기타공용면적의 소유권은 누구에게 있는 거야?

그렇다면, 여기서 궁금한 점이 발생합니다. 공급면적은 우리가 돈 주고 구매하는 면적인걸 알겠는데 그렇다면 위에서 설명한 기타공용면적은 우리가 돈 주고 구매한 공간이 아닌 게 되는데, 그 소유권은 누구에게 있는 거야? 특히 주차장? 주차장은 누구 거냐고? 언젠가는 주차장의 소유자가 나타나서 주차비를 받으면 어떡하지? 아파트를 살 때 주차장을 빼먹고 샀다고 걱정하실 필요는 없습니다. 여기서 계약면적 개념이 나오게 됩니다.

 

■  계약면적 : 공급면적 + 기타공용면적

 

1. 아파트는 주차장이 무료였다고?

 

아파트 분양을 받으실 때 작성하신 분양계약서를 자세히 보면 공급면적(분양면적)과 계약면적이 구분되어 표시되어 있는 것을 보실 수 있습니다. 즉, 내가 돈을 지불하고 구입한 면적은 공급면적이지만 계약서에는 기타공용면적이 포함되어 있는 계약면적도 함께 표시되어 있습니다. 주택법에 의해서 아파트의 경우에는 기타공용면적을 판매할 수 없게 되어 있으며, 그래서 기타공용면적은 공급면적을 계약하고 돈을 지불하면 그냥 끼워서 무료로 주는 면적이라고 이해하시면 됩니다. 무료라고는 해도 주택법상 표현의 차이에서 오는 표현이지 분양가격에 모두 포함되어 있다고 보시면 됩니다.

 

2. 아파트 면적과 오피스텔 면적이 차이나는 이유

30평형 오피스텔이 아파트보다 작게 느껴지는 이유는 무엇일까?

그 이유는 기타공용면적을 적용하는 주택법과 건축법의 차이에서 시작됩니다. 아파트는 주택법의 적용을 받으니 기타공용면적을 끼워서 무료로 나누어 주지만, 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받는 오피스텔은 기타공용면적을 함께 판매할 수 있게 되어 있습니다. 그래서, 오피스텔에서는 분양면적과 계약면적이 같게 됩니다.

쉽게 이야기하면, 기타공용면적에 포함되어 있는 주차장을 아파트는 무료로 주지만, 오피스텔은 주차장도 함께 구매해야 한다고 이해하시면 됩니다.

 

 

구분	전용면적	공용면적		공급면적	계약면적	적용법률
		주거공용	기타공용
아파트	①	②	③	①+②	①+②+③	주택법
오피스텔	①	②	③	①+②+③	①+②+③	건축법

[표. 아파트와 오피스텔의 면적개념]

 

 

▷ 아파트 분양면적 = 공급면적

▷ 오피스텔 분양면적 = 계약면적

 

3. 전용률

위에서 살펴봤듯이 아파트와 오피스텔은 분양면적에 차이가 있습니다. 그래서 이를 구분하는 개념이 있는데 바로 전용률이라는 것입니다. 주택법과 건축법의 서로 다른 법률의 적용받으니 단순하게 비교할 수는 없지만 기타공용면적인 주차장만을 예로 들어 쉽게 설명드리겠습니다.

 

전용률은 내가 돈을 주고 구매한 면적(아파트는 분양면적, 오피스텔은 계약면적)에서 전용면적이 차지하는 비율을 표시하는 용어입니다. 기타공용면적이 제외되는 아파트의 전용률이 높은 이유는 여기에 있습니다.

 

대체로 아파트의 경우 전용률은 82% ~ 87% 정도를 보이는 반면, 오피스텔의 경우에는 설계되는 모양에 따라 50% 내외의 전용률을 보이게 됩니다. 건물 외관이 특이하고 화려한 오피스텔의 경우에는 전용률이 50%를 넘지 않는 경우가 대부분입니다.

 

위에서 공급면적에서 설명드린 내용 중에 30평형의 아파트를 계약하면 실제로 거주하는 전용면적이 27평 정도 된다고 설명드렸습니다. 하지만, 오피스텔 30평 형대를 계약한다면 전용면적은 16평~17평 수준으로 아파트보다 내부가 많이 작다고 느끼실 겁니다. 바로 전용률의 차이에서 발생하는 현상입니다. 그러니 오피스텔 30평 형대를 계약하실 때 30평형의 아파트면적을 생각하시면 안 됩니다.

그래서, 오피스텔은 계약하실 때는 반드시 전용률과 전용면적을 확인하셔야 합니다.

 

 

■  서비스면적 : 발코니 면적

 

서비스면적은 바로 발코니면적을 의미합니다. 아파트를 분양할 때 옵션으로 발코니 확장이라는 단어는 들어보셨을 겁니다. 위에서 설명드린 전용면적에서 현관문을 열고 들어오면 보이는 모든 면적이라고 했는데 여기서 발코니 면적은 제외가 됩니다.

 

발코니는 전용면적, 공용면적, 공급면적, 계약면적 그 어디에도 포함되지 않는 면적입니다.

위에서 설명드린 주차장은 기타공용면적에 포함된다는 점과 구분해서 생각하시면 됩니다.

 

그러니 우리가 분양을 받을 때 돈 주고 구매할 수 없는 면적이 되므로, 서비스 면적이라고 부르는 것입니다. 발코니 면적은 대부분 거실과 안방에 위치하고 있으며, 주방 뒤쪽으로 두 번째 발코니가 있는 아파트들도 많이 있습니다. 대부분 주방 쪽 발코니를 보조주방이나 세탁실로 이용하고 있습니다.

 

발코니를 확장하게 되면 전용면적이 넓어지는 효과를 보게 됩니다. 그래서 대부분 발코니를 확장하실 때 거실과 작은방 발코니를 확장해서 넓게 사용하며, 안방과 주방 쪽 발코니는 그 효용성으로 인해 확장하지 않고 그냥 사용하시는 경우가 많습니다.

 

오피스텔의 경우에는 발코니가 없으니 전용률의 차이와 서비스면적의 차이로 인해 아파트보다 훨씬 더 답답하고 작게 느껴지는 게 어쩌면 당연한 결과라고 할 수 있습니다.

 

■  결론

 

이상으로 복잡하고 헷갈리는 아파트 용어인 면적용어에 대해 이해하시기 편하시도록 예를 들어 설명드렸습니다. 전용면적과 공용면적을 주거공용면적과 기타공용면적으로 구분하였고 공급면적과 계약면적, 그리고 오피스텔과 비교하면서 분양면적이 어떻게 다른지 설명드렸습니다. 

 

마지막으로 서비스면적인 발코니에 대해 이야기하였는데 여기서 다음 글 주제가 나옵니다. 발코니를 발코니라 부르기도 하고 어디서는 베란다라고 부르기도 합니다. 추가해서 테라스 아파트라고 부르기도 하는데, 다음 글에서는 이들의 개념에 대해 설명드려 보겠습니다.

 

테라스형 아파트도 인기던데 과연 발코니, 베란다, 테라스 다르긴 한 걸까?  

 

 

■ 함께 보면 좋을 글

 

☞ 아파트 발코니 확장 및 서비스면적 개념

 

☞ 아파트 면적 계산기 (평과 제곱미터 간단 환산 법)