(write by 버건디) 전세계약 또는 월세계약의 임대차계약기간이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 경우에 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 취해야 하는 방법 중에 하나인 임차권등기명령제도에 대해 알아보겠습니다. 임차권등기명령의 요건과 효과, 신청방법, 필요서류에 대해 안내해 드리겠습니다.
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■ 임차권등기명령제도
임대차계약기간이 만료되었음에도 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 피해사례가 종종 발생합니다. 특히 부동산 시세 하락기인 요즘에는 역전세로 인해 이러한 보증금 반환 지연 사례가 많이 발생하고 있습니다.
임대인에게서 임차보증금을 돌려받지 못한 상태에서 세입자가 이사를 가야하는 상황이라면 새로 이사가는 곳에 주민등록지를 옮기는 전입신고를 하지 못하게 됩니다. 바로 현거주지에서 주민등록주소지를 유지해야 임대차보호법의 보호를 받을 수 있기 때문입니다.
이러한 문제점을 해결하기 위해 임차인이 받을 보증금이 있다는 것을 등기부등본에 표시하는 것을 임차권등기명령제도라고 이해하시면 됩니다.
등기부등본상의 주택임차권 표시 정보는 전입신고 일자와 돌려받지 못한 보증금액 등이 표시됩니다.
이는 주택임대차보호법 제3조 ①항에 대항력이라는 단어로 표시되어 있습니다.
| 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. |
■ 대항력은 무엇일까요?
대항력 성립요건은 전입신고와 점유(거주)이며 두 조건을 모두 충족할 때만 유지됩니다.
대항력이란 전입신고일자 이후에 발생하는 후순위 채권자에게 대항하여 임차보증금을 받을 수 있음을 주장할 수 있다는 뜻입니다.
여기서 후순위채권자란 등기부등본 상에 전입신고일자 늦게 등기된 담보권을 의미합니다. 그 대표적인 예가 근저당권설정입니다. 등기부등본에 표시된 근저당권설정을 보면 접수일자와 원인일자가 있습니다. 이 중에서 접수일자와 전입신고 일자를 비교하여 전입신고 일자보다 늦은 경우에 후순위채권자라고 합니다.
반대로 전입신고 일자 보다 빠른 담보권의 접수일자가 있다면 선순위채권자가 되며, 선순위채권자에게는 임차보증금이 있음을 대항할 수 없다는 뜻이 됩니다.
만약, 근저당권이 있는 집에 이사를 하면서 전입신고를 하였다면 전입신고일자가 근저당권설정 접수일자보다 늦게 되므로 경매·공매가 실행될 경우에 임차인은 대항력이 없게 됩니다.
■ 우선변제권
우선변제권은 경매나 공매에서 후순위 채권자보다 우선하여 배당을 신청할 수 있다는 뜻입니다.
우선변제권을 주장하기 위해서는 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자까지 받아야 후순위채권자보다 우선배당을 신청할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액을 우선배당 받았다면 임대차계약의 종료를 의미하므로 이사(전출)을 나가야 합니다.
주의해야 할 점은 확정일자는 대항력이 유지되는 상태에서만 효력이 발생한다는 점입니다. 만약, 확정일자를 받지 않았거나 확정일자를 받았지만 우선배당을 신청하지 않았거나, 우선배당을 신청했지만 보증금의 일부만 배당 받은 경우라면,경매나 공매의 낙찰자가 임차인의 보증금 상환의무가 생기게 됩니다.
이 역시도 배당순서에 의한 것으로 선순위채권자가 있는 경우에 선순위채권자가 경매대금을 모두 배당을 받게 되어 자신의 배당순서까지 오지 않는 경우에는 아무런 대항력을 갖지 못하게 됩니다.
| < 임차인의 대항력과 우선변제권 유지 조건 > | |||
| O 대항력 | ▷전입신고 | * 전입신고와 실거주 요건을 모두 충족해야 함. | |
| ▷실거주 | |||
| O 우선변제권 | ▷확정일자 | * 확정일자는 대항력을 유지할때만 효력 발생 | |
■ 선순위채권자보다 일정금액을 먼저 배당받을 수 있는 최우선변제금
주택임대차보호법에서는 소액임차인의 경우에는 선순위채권자보다 우선하여 일정금액을 배당받을 수 있게하는 최우선변제금 조항있습니다. 이에 대한 자세한 내용은 아래 링크를 참조하세요.
■ 임차권등기명령 효과
1. 임차인의 대항력과 우선변제권의 유지 효과
이렇듯 임차인의 전입신고는 매우 중요합니다. 임대차 계약기간이 만료되어 임차인은 이사를 가야 하지만 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가게 되면 대항력을 상실하게 되니 이러지도 저러지도 못하는 난처한 상황에 놓이게 됩니다.
이때 사용하는 것이 임차권등기명령입니다. 임차권등기명령을 하고 난 이후에는 다른 집으로 이사를 가도 이사올 때 했던 전입신고 날짜와 실거주요건을 그대로 유지할 수 있도록 해주는 등기제도입니다. 그래서 순위보존의 효력이라고도 합니다.
2. 추가 피해 예방 효과
등기부등본(등기사항증명서)는 누구나 발급받아 볼 수 있습니다. 하지만, 임차인의 전입내역은 임대인과 임차인 당사자만이 발급받을 수 있습니다. 이러한 이유로 현재 임차인이 보증금을 못 받고 있는 상황을 등기사항증명서에 표시함으로써 새로운 임차인이 입을 수 있는 피해를 사전에 예방하는 효과가 있습니다.
또한, 임차권등기가 되어 있는 건물에 새로 전입한 임차인은 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 그 이유는 새로 전입한 소액 임차인이 최우선변제권 행사를 하게 되면 임차권등기를 한 임차인이 예상치 못한 피해를 입을 수 있기 때문입니다.
3. 심리적 압박 효과
임대인이 보증금을 반환하여 주지 못할 때 임차인은 임차권등기명령을 하겠다며 임대인에게 심리적 압박을 가하는 효과가 있습니다.
등기사항증명서에 한 번 등기가 되고 나면 나중에 말소등기를 하더라도 그 흔적이 남아있게 되므로 그 건물 등기부를 폐쇄하기 전까지는 계속 남아있게 됩니다. 그렇게 되면, 임대인 입장에서는 임차인 보증금을 돌려주지 못한 적이 있다는 흔적이 남게 되므로 경제상황이나 신용이 나쁜 임대인이 되어 향후 임대사업에 안 좋은 영향을 주게 됩니다.
이런 이유로 임대인은 어떡해서든 임차권등기를 막으려고 노력하게 하는 효과가 있습니다.
아래는 등기사항증명서상 임차권등기가 되어 있는 예시입니다.
■ 임차권등기명령 신청요건
1 임차인 요건
▷ 대항력 유지는 필수 요건이 아니다.
대항력은 경매 등이 실행될 경우에 순위 보전을 위해서는 반드시 필요한 조건이지만 임차권등기명령을 신청하기 위한 필수요건은 아닙니다. 즉, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기를 신청할 수 있다는 판례가 있습니다. (부산고법 2006. 5. 3. 선고 2005나 17600 판결) 하지만, 대항력을 상실한 이후에 목적물이 매매가 이루어졌을 경우, 매수인 즉 새로운 집주인에게는 임차권등기를 할 수 없습니다. 또한, 이미 경제상황이 나빠진 임대인으로 인해서 경매까지 진행될 가능성이 있으니 대항력은 항상 유지해야 한다고 생각하는 것이 만약에 발생할 수 있는 리스크를 최소화할 수 있습니다.
▷ 전차인은 신청 불가능
전대차계약 체결 당시 임대인의 전대차계약에 대한 동의가 있었어도 전차인은 임차권등기를 신청할 수 없습니다.
2. 임대차계약 종료 요건
▷ 임대차 계약기간이 종료된 경우
▷ 임대차기간이 남아 있더라도 임대인과 계약해지 합의가 있는 경우
▷ 임대차기간이 남아 있더라도 목적물에 중대한하자가 있어 더 이상 거주가 불가능한 경우
▷ 묵시적 갱신기간 중에는 임차인의 계약해지 통보 후 3개월이 경과된 경우
▷ 계약기간의 따로 정함이 없는 임대차의 경우는 임차인의 계약해지 통보 후 1개월이 경과된 경우
3. 임대차 보증금 반환요건
▷ 임대차 보증금 전부를 반환받지 못한 경우뿐만 아니라 일부라도 반환받지 못한 경우 신청가능
4. 목적물 요건
▷ 등기사항증명서(등기부)가 존재할 것
임차권등기는 등기사항증명서에 등기를 함으로써 효력이 발생하므로 등기부가 존재하지 않는 무허가 건축물의 경우에는 임차권등기 신청 불가. 단, 예외적으로 등기사항증명서가 존재하지는 않더라도 건축물대장상 목적물이 존재하고 임차인이 임대인을 대위해서 등기사항전부증명서를 생성(보존등기)이 가능한 경우에는 임차권등기를 할 수 있습니다.
▷ 반드시 주거시설일 필요는 없다.
임대차계약을 체결한 목적물이 단독, 다가구, 다세대, 아파트가 아닌 근린생활시설(상가), 사무실, 공장, 지하실인 경우에도 임대차계약체결 당시부터 임차권등기를 신청할 때까지 주거용으로 사용하고 있다는 증거서류를 제출하면 임차권등기 가능합니다.
■ 임차권등기명령 신청서류
▷ 주택임차권등기명령신청서 1부
▷ 임대차계약서 사본 1부 (확정일자가 도장이 날인된 것)
▷ 주민등록등본 : 전입일자가 표시되어 있을 것
▷ 건물등기사항증명서 (등기부등본)
▷ 계약종료 소명자료 (내용증명, 문자, 카톡 내용 등 미리 출력해 갈 것)
▷ 송달료 납부영수증(법원 구내은행 또는 지정은행에 납부)
☞ 인터넷 신청의 경우에는 신청서류를 미리 pdf 파일 형태로 준비하셔야 합니다.
☞ 임차권등기명령신청서 다운로드
신청서는 지방법원에 비치되어 있으며, 전자소송의 경우에는 신청화면에서 직접 작성하게 되어있습니다. 다운로드하셔서 어떤 내용을 작성해야 하는지 미리 작성해 보시기 바랍니다.
■ 임차권등기명령 신청 비용
▷ 신청서류 중 송달료 3회분 납부영수증은 임차권등기 신청 전에 법원 구내은행 또는 지정은행에 사전 납부
▷ 소요비용 항목
| 항목 | 금액 | 비고 |
| 등록세 | 7,200원 | |
| 정부수입인지 | 2,000원 | |
| 대법원수입증지 | 3,000원 | |
| 송달료 6회분 | 31,200원 | = 5,200원 x 6회분 |
| 합계 | 43,400원 |
▷ 송달료는 3회분 납부가 안내되지만 수취인 부재 등 반송되어 재발송하는 경우까지 감안하여 보통 6회분을 납부하며, 송달완료 후에는 잔여회차에 따라 반환받을 수 있습니다.
▷ 송달료는 임대인 또는 임차인이 공동 공동명의인 경우 1명 추가될 때마다 비용이 추가로 발생합니다.
▷ 임차권등기명령 신청 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
■ 임차권등기명령 신청방법 (접수처)
신청서류와 신청비용에 대한 준비를 했다면 아래 2가지 방법 중에 하나를 선택하셔서 진행하시면 됩니다.
▷ 임차주택 관할 소재지 지방법원 직접접수
▷ 대법원 전자소송사이트 인터넷 접수
대법원 전자소송사이트는 회원가입을 해야 하고 공인인증서가 있어야 합니다. 아래 링크를 남겨 놓겠습니다.
☞ 대법원전자소송
위 링크를 클릭하시면 아래와 같은 첫 화면이 나오는데, 먼저 회원가입과 공인인증서 로그인을 하신 후
제일 위에 있는 검색창에 "주택임차권등기명령신청"이라고 입력하시면 안내에 따라 진행하시면 됩니다.
인터넷 접수의 경우에는 진행하다가 문의할 곳이 없으니 컴퓨터가 익숙하지 않으신 분은 직접접수를 권장드립니다.
■ 임차권등기명령 접수대행
임차권등기명령신청 절차가 법을 잘 모르시거나 소송을 한 번도 경험해 보시지 않으신 분들이라면 용어자체가 생소하고 많이 어렵고 복잡하게 느껴지게 됩니다. 실제로 임차권등기명령이 아니더라도 전자소송을 진행해 보면 경험이 없는 상태에서는 많은 시행착오를 경험하게 되고 스트레스를 받게 됩니다.
법원에 직접 접수하는 경우는 미리 서류를 못 챙겨서 1~2차례 재방문을 하거나 법원 민원실에서 우왕좌왕하게 됩니다.
인터넷접수의 경우에는 1~2번의 보정명령을 받기도 합니다. 시간적으로 여유가 있으시거나 인터넷 검색을 통해 절차에 대해 공부를 조금 하시면서 대부분 신청을 잘 완료하시게 됩니다.
이런 시행착오가 싫으신 분들은 서류작성에서 접수까지 대행을 하는 법무사나 변호사 분들이 많이 있으니 인터넷에서 "임차권등기명령 접수대행"을 검색해서 법무사나 변호사를 찾아보시는 것도 방법이겠습니다.
임차권등기명령 접수 대행비용은 정해진 가격은 없으며 대부분 20만원~50만원 사이에 형성되어 있으니 여러 업체에 문의해 보시는 것도 비용을 절약하는 방법일 수 있습니다.
■ 임차권등기명령 처리과정 및 처리기간
임차권등기명령은 소송(직접접수는 전자소송)의 형태로 진행됩니다. 즉 신청접수가 완료되면 신청서류에 문제가 없을 경우 판사가 판결을 내리고 판결문을 임대인과 임차인에게 발송하며, 등기사항증명서에 기록하는 촉탁이라는 과정을 거치게 됩니다. 이 과정은 대체로 2주~3주 정도 소요된다고 보시면 됩니다.
■임차권등기명령 시 주의할 점 및 단점
▷ 임차권등기명령효력 발생시점
임차권등기명령을 접수했다고 안심하시고 이사를 가시면 안 됩니다. 임차권등기명령이 완성되어 효력이 발생되는 시점은 등기사항증명서(등기부등본)상에 주택임차권이 등기됨으로써 효력이 발생됩니다. 반드시 등기사항증명서를 발급받아서 신청한 임차권등기명령이 잘 표시되어 있는지 확인하시고 그전까지는 반드시 대항력을 유지하셔야 합니다.
▷ 임차권등기명령이 완료되면 이사를 가야 하나
그렇지 않습니다. 임차권등기명령이 완료되어도 보증금을 모두 반환받기 전까지는 계속거주하셔도 되고, 이사를 가셔도 됩니다.
▷ 임차권등기명령이 완료되면 보증금을 받을 수 있나
앞서 말씀드린 것처럼 임차권등기명령의 목적은 대항력유지에 있습니다. 임대인의 경제상황이 좋아져서 보증금을 돌려주거나, 임차권등기말소조건으로 새로운 임차인을 구해서 보증금을 전액 받을 때까지는 임차권등기명령을 말소해서는 안됩니다.
■ 결론
최대한 알기 쉽게 설명하기 위해 임차권등기명령을 준비단계에서부터 접수단계까지 절차적인 시간순서로 글을 작성하였습니다. 알려드릴 내용이 많다 보니 다소 내용이 길어지고 어려운 내용이 있습니다. 위 내용을 천천히 읽어보시고 그래도 이해가 안되시는 용어가 있으시면 추가적으로 검색해 보시면서 천천히 준비하시기 바랍니다.
이 글을 읽으시는 분들이라면 보증금을 반환받지 못해 많이 걱정하고 계실 텐데, 하루라도 빨리 보증금을 전액 반환받기를 바라겠습니다.
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