[판례] 공인중개사의 배상책임-중개대상물확인설명서 작성방법

 

 

 

 

 

 

[판례] 공인중개사의 확인설명의무 위반 손해배상청구 소송-대전지방법원 2023가단220803 

 

(write by 버건디) 다가구주택이 경매되어 공인중개사가 선순위 임차보증금을 제대로 설명하지 않아 손해를 입었다는 손해배상 청구소송의 판례를 소개하겠습니다. 결론은 임차인의 손해배상청구소송이 기각되었으며 소송비용도 임차인이 모두 부담하라는 판결이 나왔습니다. [판례] 대전지방법원 2023 가단 220803

[공인중개사의 배상책임]

 

 

 

 

 

 

■ 공인중개사의 주의 의무 - 임대인의 말을 믿은 데에 과실이 있는지 여부

▶선순위 임차보증금을 잘 못 고지 - 임대인의 말만 듣고 선순위 보증금액을 사실과 다르게 고지하였다

선순위보증금액을 잘 못 고지하였다고는 하나 임차인은 이미 선순위 보증금과 근저당 금액이 적지 않음을 알고 계약을 체결하였다.

 

⇨ 계약서 작성 당시에 동석하고 있었으므로 임차인은 임대인에게 직접 따져 묻고 확인하였거나 또는 확인할 수 있었을 것으로 보인다.

 

⇨임대인으로부터 다른 임차인 가구 수와 임대차보증금 총액을 구두로 고지받아 이를 그대로 전달한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 

 

▶전세권 등기를 말소해 주겠다는 특약의 불이행

 

⇨전세권 등기말소를 해주겠다는 계약서의 특약을 불이행한 것은 공인중개사가 아니라 임대인이므로 공인중개사에게 책임이 있다고 볼 만한 별다른 증명이 없다.

 

■ 공인중개사의 성실 의무 - 직접 조사의 범위와 한계

▶공인중개사는 선순 위임대차내역을 확인하기 위해 다른 세입자의 임대차계약서나 주민등록등본을 제시할 것을 요구하거나 인근 중개업자들에게 문의해 보는 조치를 취했어야 한다

 

⇨공인중개사가 다가구주택 건물의 각 호실의 보증금, 확정일자 부여 현황을 정확히 수시로 파악할 공권적 조사권한을 갖고 있지 않은 것이 현행 제도이다. 그로 인해 공인중개사의 과실로 인한 불법행위가 성립하고 임차보증금 회수불능 상당의 손해배상책임이 발생한다고 볼 수 없다.

 

■ 자료제공 거부 시 공인중개사 역할의 규범적 범위

▶공인중개사는 임대인으로부터 임차인의 수, 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관하여 서면 자료를 받아 확인하려고 시도하였고, 임대인으로부터 '선순위 임차보증금 확인서'를 받았을 뿐 다른 더 구체적인 근거 자료는 받지 못하였던 것으로 보인다.

 

⇨임대인의 근거자료 제공 거부 내지 비협조 사실을 원고에게 명시하여 설명하였고 이를 중개대상물 확인설명서에 자세히 기재하였다. 공인중개사는 임차인을 기망하거나 적극 유도했다는 등의 특별한 사정에 대하여 증명할 만한 내용이 없으므로 임차인은 자기 책임으로 임대차계약을 체결했다고 보아야 한다.

 

■ 확정일자 부여현황을 발급받도록 조언하거나 발급 방법을 설명해주지 않으면 손해배상책이 발생하는지 여부

▶공인중개사 측이 '확정일자 부여현황'을 발급받도록 조언하거나 발급 방법을 설명했어야 함에도 그렇게 하지 않았다.

 

⇨임대인의 협조가 없는 경우에는, 임차인은 확정일자부여현황 발급 방법이 주택임대차보호법에 명시되어 있어 스스로 발급받아 보는 것이 가능하다. 다만, 이를 모르는 국민이 다수인 마당에 공인중개사는 임차인에게 알려줄 의무가 있다고 고려할 수 있다. 하지만 공인중개사가 확정일자 부여현황 발급에 관하여 설명·조언을 하지 않았다는 것만으로는 의무를 위반했다기보다 권고 차원으로 보아야 옭다고 본다. 그래서 손해배상 책임이 발생한다고 보는 것은 부당하다.

 

■ 적극적 권유 · 유도 여부

▶공인중개사는 임차목적물이 매우 안전한 매물인 것처럼 설명하여 적극적으로 임대차계약을 권유하고 유도했고 이로 인하여 임대차계약을 하게 되어 손해를 보았다.

 

⇨이를 인정할 만한 아무런 증명이 없다. 해당 증거를 제출한 바도 없다.

 

■ 공인중개사가 손해배상 책임을 면할 수 있었던 근거

▶ 위에 열거한 판결 내용은 모든 계약에 적용한다고 볼 수는 없다. 위 손해배상 소송의 공인중개사가 손해배상 책임을 면할 수 있었던 이유는 별도로 존재한다.

바로, 중개대상물확인설명의 "⑨실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항"에 기록한 내용이 결정적으로 작용한 것으로 보인다.

 

▶이 사건의 실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항 기록 내용

[실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항]

 

위 내용을 알아보기 쉽도록 텍스트로 옮겼습니다.

임대인에게 자료제출이나 상세내역을 요청하였으나, 선순위 임차보증금 내역서 외 다른 자료는 임대인의 거부로 제공받지 못함. 임대인 OOO과 임차인OOO가 계약당시 상호 대면하여 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항에 대해 질의응답하였고 임차인은 충분히 이해한 상황에서 작성 함. 계약일 현재 선순위 임차보증금 440,000,000원 임을 임대인이 임차인에게 설명하고 주인이 자필로 작성한 선순위 임차내역서를 첨부하여 본 계약서와 확인설명서를 작성 함. 계약당시 중개사가 우선변제권 대상이 아니고 해당 호실은 근린생활시설을 주거용으로 개조하여 임대 사용하는 것을 설명하였고 선순위 권리와 부채비율로 인한 위험성을 충분히 고지하였고 선순위 권리(근저당권, 임차권 등)로 인하여 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인하며, 임차인은 제공된 모든 자료를 토대로 충분히 인지하고 임차인 본인의 의사결정에 따라 본 계약을 체결하고 계약서와 확인설명서를 작성함.

 

 

▶공인중개사 분들은 위 내용을 참고하시어 계약서 작성 시 반영하시고, 임차인에게 위험고지를 보다 자세히 할 필요가 있어 보입니다.

 

어려운 시기에 모두 건승하시기를 바라겠습니다.

 

■ 법원판례 대전지방법원 2023 가단 220803 판결문 pdf 다운로드하기

 

대전지방법원2023가단220803_판결문.pdf

1.92MB