다세대주택, 도시형 생활주택 등 공동담보목록이 있는 경매사건 배당방법 및 경매 계산기
(write by 버건디) 빌라, 다세대, 도시형생활주택 등 집합건축물에 근저당권이 공동담보로 설정되어 있는 경우, 경매가 진행되면 임차인이 얼마를 배당받게 되는지 경매배당방법에 대해 예를 들어 설명하고, 예제 excel 파일을 다운로드할 수 있도록 첨부하였습니다. 또한, 건물주에게도 배당되는 경우 대처방법도 간단하게 알려드리겠습니다.
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■ 집합건축물이란?
우리나라 건축물은 집합건축물과 일반건축물로 나누어집니다. 이 구분은 주거용 건축물에 적용하는 것이 아니라 상가, 오피스텔, 생활숙박시설 등 비주거용 건축물에도 적용되는 개념입니다. 이 글에서는 주거용 건축물을 예로 설명하겠습니다.
①일반건축물: 가구별(호실별) 구분등기가 불가능하여 매매 등 소유권변동 시 건물 전체를 기준으로 등기해야 건축물입니다. 그래서 건물전체에 1개의 소유권만 존재하게 됩니다. 단독주택, 다가구 주택이 해당됩니다.
②집합건축물: 세대별(호실별) 구분등기가 가능한 건물로 각 세대별 매매가 가능하여 1동의 건물에 다수의 소유권이 있을 수 있습니다. 집합건축물의 집합은 소유권이 모여있다고 이해하시면 되고, 주로 다세대, 연립, 아파트 등 공동주택이 해당됩니다.
아래 링크에서 집합건축물과 일반건축물을 확인하는 방법을 알아보세요.
▶세입자가 집합건축물과 일반건축물을 구분해야 하는 이유?
■ 공동담보 공동근저당권이란?
부동산의 소유자가 소유하고 있는 부동산을 담보로 은행대출을 받는 경우 은행에서는 대출금에 대한 담보로 해당 부동산의 등기부등본에 근저당설정등기를 하게 됩니다.
이때 담보로 제공되는 부동산은 1개 일수도 있고 여러 개일 수도 있는데 1개의 대출에 여러 개의 부동산이 담보로 제공되는 경우 목록을 만들어 공동담보를 설정하게 되는데 이를 공동담보 또는 공동근저당이라고 합니다.
■ 건축물종류별 경매배당 방법의 차이?
경매사건은 소유권단위로 진행됩니다. 일반건축물은 1동의 건물이 1개의 경매사건으로 진행되며, 집합건축물 1동 전체를 1명이 소유하고 있는 경우 경매사건은 각 세대별로 각각 경매사건으로 등재되어 개별로 진행됩니다.
①일반건축물: 단독주택, 다가구 주택의 경우 1개의 건물에 많은 호실이 있어도 소유권 단위가 건물단위 이기 때문에 1개의 경매사건으로 진행됩니다.
일반건축물에 거주하고 있는 임차인들 사이에 경매배당 순서는 전입신고한 임차인들 간의 확정일자를 기준으로 배당이 이루어집니다. 그래서, 자신보다 확정일자가 빠른 임차인을 선순위임차인이라고 합니다.
②집합건축물: 집합건축물 1동을 1명이 모두 소유하고 있거나 여러 세대를 소유하고 있는 경우 경매사건이 진행되면 각 세대별로 경매사건번호가 부여되어 별개의 사건을 진행됩니다.
여기서 근저당권이 없거나 각 세대별로 개별 근저당권이 설정되어 있다면 일반적인 경매배당순서를 따르면 되지만, 집합건축물을 2세대 이상 소유하고 있고, 소유하고 있는 세대를 근저당권의 담보로 제공하여 공동담보목록으로 묶여있는 경우는 배당방법이 조금은 복잡해집니다.
■ 공동담보로 묶여있는 부동산의 경매배당 방법
집합건축물에서 임차인의 확정일자보다 빠른 선순위 담보권인 공동담보 근저당권설정이 되어 있는 경우 배당방법을 예를 들어서 설명하겠습니다.
1. 전제조건 : 이해를 돕기 위해 경매 조건을 아래와 같이 단순화.
▶집합건축물 전체에 선순위 공동담보로 근저당권이 설정되어 있음.
▶다른 권리자는 경매배당에서 고려하지 않음
:경매배당순위에서 최우선변제금(소액임차인 우선변제), 당해세, 임금채권 등 다른 권리자는 고려하지 않고 근저당권금액과 임차인 보증금액 만으로 계산
▶경매는 종료되어 배당까지 완료되었음
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2. 매각 부동산 예시
▶다세대주택 건물에 총 10개 다세대가 있으며, XX은행의 근저당권 10억원이 공동담보목록으로 묶여있음.
▶각 세대별 개별적으로 경매가 진행되어 매각이 완료됨.
3. 배당표 산출기준 설명
①보증금: 세대별 임차인 보증금액
②매각금액: 세대별 경매 낙찰금액
③매각비율: 총 매각금액에 각 세대의 매각금액 비율
▷ 식) 세대별 매각 비율 = (세대별 매각금액 / 총 매각금액) x 100
▷ 예) 101호: 15% = (3억원 / 20억원) x 100
④은행배당: 각 세대별 매각금액에서 은행에 배당되는 금액
▷ 식) 세대별 은행배당 비율 = 근저당권금 x 매각비율
▷ 예) 101호: 1억 5천만원 = 10억원 x 15%
⑤임차인 배당액: 매각금액에서 은행배당 후 남은 금액
▷ 식) 세대별 배당금액 = 매각금액-은행배당금액
▷ 예) 101호: 3억원 - 1억 5천만원
*세대별 배당금액이 임차인 보증금보다 크면 보증금액만 지불
⑥잔여금액: 경매배당 종료 후 남은 금액으로 건물소유자인 임대인에게 배당되는 금액
■ 예시 401호의 ⑥번 잉여배당금 7천만 원은?
▶401호의 7천만원은 잉여배당금이라고 하며 채무자인 임대인에게 배당됩니다. 위 표에서 보듯이 대부분의 임차인은 보증금을 전부 배당받지 못하였습니다.
세입자들이 보증금을 모두 돌려받지 못한 상황에서 채무자인 임대인이 배당을 받아가는 상황이 발생됩니다.
잉여배당금은 보증금을 모두 받지 못한 임차인에게 재배당이 되어야 할 것 같은데 그렇지는 않습니다.
▶보증금을 전액 반환받지 못한 임차인은 임대인이 배당받아가는 잉여배당금 7천만원에 대해 가압류를 진행해야 합니다.
■ 공동담보 근저당 경매사건 특징
▶동시배당의 방법으로 배당됩니다.
위 예시에 있는 10세대가 개별 경매사건으로 진행되며, 수개월이 걸리더라도 10세대의 경매사건이 모두 종료되어야 경매배당이 이루어집니다. 이를 동시배당이라고 합니다.
▶다른 세대와 확정일자를 비교하지 않습니다.
일반건축물과 같이 다른 호실과 확정일자를 비교하는 선순위임차인 개념이 아닙니다.
▶다른 세대에 소액임차인이 있는 경우 배당금액이 줄어들 수 있습니다.
다른 세대에 소액임차인(최우선변제)이 있는 경우 근저당권자보다 우선배당되어 배당금액이 줄어들 수 있습니다. 집합건축물에 소액임차인이 있는 경우 일반건축물과 같이 우선배당되어 동시배당시 배당금액이 줄어들게 됩니다.
▶잉여배당금이 발생하는 경우 재배당되지 않고 채무자인 임대인이 배당을 받습니다.
이런 경우 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임대인의 배당금액에 대해 가압류를 할 수 있습니다.
■ 위 예시 배당방법 엑셀파일 다운로드
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☞내용증명 총정리 (작성, 발송 및 샘플양식 다운로드)
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